台州工业园区市场调查报告1010
按台州市的规划，在 2020 年前将改建、新建厂房 3000 万 m2,目前各区 县的旧区拆改正“如火如荼”的进行，做为中国制造业之都，台州制造不 仅走向全国，更是走向了世界。尤其是一些诸如制鞋、电机、泵业、模具、 风机、眼镜等在内的当地标志性产业在吸纳就业、创造价值、提升知名度 的同时也落下了污染
严重、产能重复、技术落后、恶性竞争、布局不合理的诟病。为优化 产业布局，治理污染，从 2017 年开始对落后、排污的制造企业，采取了关、 停、限、转的措施，另一方面加大厂房的改建、新建和入市的力度引导企 业进园区。2018 年以来台州下辖各区、县、市工业厂房“一哄而上”，就以 临海为例，传统的宜居城市，以农业、果业、旅游业为经济支柱，也上马 众多工业地产项目，并争夺临近椒江、黄岩的客户，一般工业项目从开发 到竣工需要一至二年，现在“一哄而上”，到将来全市各区县产品同时上市 时会不会“一哄而散”一地鸡毛呢？集中释放的供应量，二年后能吸纳多 少需求？这需要警惕并前置加以研究，如何将客户需求、产品定位精细化 地整合进产品规划中是将来能否取得蕞终成功的关键。为此需要对整体市 场进行调研，以需求为导向、收集意向客户并对产品定位提出建议。
一、 前期准备 1、人员：4 人 2 组，每组配备车辆 1 台。 2、时间：约 2 周 3、 范围：椒江南北各工业区、杜桥镇、前所街道、路桥各主要 工业园、温岭泽国、三门主要工业区、玉环全境。 4、 方式：入户走访，填写问卷调查，听取厂商、企业主对新厂
房需求情况、搜集意向客户。 二、 地块基本情况
1、 项目广义上属于温台沿海产业带临海东部区块。 2、 具体座落：临海市头门港新区医化园区内，永强路北侧，连
同本项目在内周边共 18 家制革企业。 3、建筑占地：22068 m2，地上建筑面积 55965 m2，容积率 1.09。 4、 除现有钢混框架结构留用改建之外，其余钢结构厂房、罐区
等厂房拆除重建。 5、项目南侧为 18 家制革企业共用的蒸汽管道，南侧动线受阻，
进出交通有所不便，尚有数家企业维持生产，对大气造成污 染，这些企业是否搬迁、何时搬迁在一定程度上影响到本项 目日后销售。
三、 各区域调研情况 1、 临海市 上盘镇 上盘镇是临海市下辖除杜桥以外第二大镇，镇上的北洋工业区 是蕞典型、完整的工业区，距本项目 22KM。
工业区名：北洋工业区 主要产业：机械、机电、金属加工，因吉利汽车厂区位于此， 故区域内众多厂房均为吉利汽车下游或零配件供应商。 家庭作坊布局：除北洋工业区外，本地居民的渔业、渔网、 渔具、苗木经营作为副业，鲜有工业制造类家庭作坊集中布局。 评价：上盘镇北洋工业区周边的吉利汽车生态链企业居多， 对吉利依附性较强，零星的租用厂房的企业主对外购厂房无意向。 杜桥镇 杜桥是中国两大眼镜业制造中心之一，除盈昌这样新老厂区土地众
多的航母企业外，云集了数以千计的小型加工厂和家庭作坊式企业。 a、园区名称：蟾洋村工业区、大汾半洋工业区、汾西工业区。
主要产业:眼镜业及其上下游装配作坊。 家庭作坊情况：数量众多，星罗棋布，主要是眼镜配件如鼻托、脚 架、螺丝、镜布镜盒等，家庭作坊从业人员一般在 10 人以下，租用或 自用立地房。
评价：眼镜业聚集既有历史原因又有现实的需求，杜桥镇内多为村 级园区，建于 2003 年前后，目前土地市场价值在 200 万/亩。其中大汾、 汾西园区内企业因污染面临停产整改，小企业主纷纷寻求新的厂房，因 产品利润薄，只能租用新厂房，而且不愿搬离原地太远，其中离开“侨 业”项目蕞近的蟾洋村亦有 15KM,上述园区内有零星与眼镜制造无关的 小企业对本项目有一定意向。
b、园区名称：杜桥机械综合工业区 主要产业：汽车零配件加工、眼镜 拆迁情况：该地块对侧商品房已入住，镇政府已规划将园区整体搬迁，
搬迁去向为头门港新区一带，拆迁工作年底开始，目前户口已冻结。 评价：土地已规划为商品房用地，园区内企业整体外迁，是本项目
的机会点之一，园区离“侨业”地块约 17KM。经逐一访谈，大部分企业 主倾向自购土地建房模式，若现房交房的厂房特别便宜的也可考虑购买。 大洋街道
工业区名：大洋工业园区 主要产业：管业制造、机械加工 评价：该园区聚集着临海两大制造业龙头，伟星管业和永强集团，两 者占据大洋镇工业园区 90%的土地，且两公司均为 A 股上市公司，园区 内厂房格局均根据两大企业生产需求而定制，其余小企业均为两大龙头 的下游产业链企业，区域内未搜集到准客户。 大田街道
工业区名：大田刘工业区、东大工业区 主要产业：户外休闲用品、彩灯 家庭作坊情况：以家庭作坊为主，约占 80%以上，大型厂房主要用于 制造户外铁艺椅的仓储、材料除锈等。 评价：彩灯业以加工出口订单为主，家庭作坊分工合作，对本土依赖 性很强。搜集到一些准客户主要是机械加工类小企业。 东塍镇
工业区名：狮子山、上街、大房等工业区 主要产业：彩灯、灯饰（约占 8 成）、户外休闲用品 家庭作坊：彩灯、灯饰全部依靠各家庭作坊完成生产。 评价：东塍是台州彩灯之乡，供应节日装饰彩灯，出口圣诞树彩灯， 公园外墙、树挂彩灯等，属于劳动密集型产业，各家分工细致、协作紧 密。因长期发展形成彩灯、灯饰产业链，吸引全国及境外客商纷至沓来， 辖区内已在建工业园区吸引各制造和贸易企业入驻，除户外休闲产业中 部分机械加工业可能外迁，其余产业都是本土企业。 2、温岭市 泽国镇是温岭制造业重镇和标志
工业区名：茶屿、牧屿、夹屿、牧南工业区
主要产业：制鞋、鞋机、水泵、风机 家庭作坊情况：散落在村中以鞋类产业链、机电加工业为主， 另有大量鞋类网络销售平台。 评价：产业经多年聚集，集体外迁可能不大，距离“侨业”地块距 离 32-50KM 不等，在主流产业之外有零星厂家欲外迁或外购厂房以扩大 生产规模，具体参见附表。 横峰街道
a、工业区名：九份村工业园区 主要产业：制鞋（2 家除外） 家庭作坊情况：全部为家庭作坊小企业 意向客户反馈：有 2 家非制鞋企业，可考虑外租厂房，面积在 300-500
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