年新型城镇化的
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谢耀生：新型城镇化关键在于多极化 宁波开发商不再仅盯“三江口”
“新型城镇化关键是要把农民变成居民，但是市民化，不是搞房地产化。”谢耀生认为，市民化与房地产化有根本区别，以前开展城市化过程中有些地方政府没有根据人口发展的节奏去发展城市，于是变成鬼城、空城。 …[
徐文纪：银亿2014转型城镇运营商 慈溪试点新型城镇化项目
“周巷和洞桥的两个项目，是我们推进城镇化的试水项目”徐文纪表示，在推进新型城镇化的过程中，开发商更多的是扮演一种城市运营商的角色，开发商开发项目的方式也发生了改变，从蕞初******自建的单人开发转变为多方合作。 …[
王小辉：避免千城一面 开发商退出产品模式进入精品模式
“原来宏观调控的目的是为了什么？宏观调控的目的是单单针对房地产这个产业进行调控的，还是基于国民经济发展的角度进行调控，这导致我们对双向调控的看法有所不一样。如果说纯粹单纯的一个产业进行调控，这跟基于国民经济进行调控，目的是完全不一样的。到底是因为房价涨得高了调控，还是因为热钱多了调控？ …[
汪渊：利润和产值是企业生存基本核心 不放弃新型城镇化投资
开发商进行城镇开发投资，蕞注重就是人气。“就算城镇里的人都不出去也就这么一点人，这些人对我们的投资来说都是不够的，所以应该有一些正确导向，把外面的人引进来，在这样的前提下，我们开发商绝不排除去城镇发展和投资。” …[
主持人：新型城镇化是政府的新提法，从十八大开始至当前的全国两会，乃至日前国家新型城镇化规划的出台，新型城镇化已经从蓝图走向了现实，这一伟大的发展策略会给中国楼市带来怎样的影响和机遇，今天我们请来宁波诸多业内人士共同探讨这一话题。
首先介绍今天的与会嘉宾： 百隆房产总经理谢耀生先生！ 银亿开发公司的总经理徐文纪先生！ 金地集团宁波公司助理总经理汪渊先生！ 宁波房协副秘书长王小辉先生！ 欢迎各位的到来。
首先追溯一下历史，自1998年房改以来，中国大型城市的土地已经基本上被开发，然后中国东南沿海的城市乃至周边的郊区也已经成为中国楼市的热点区域，新型城镇化如何在当前土地城镇化快于人口城镇化的前提下，真正实现以人为本，让我们进入今天的话题探讨，首先我想请教一下房协的秘书长王小辉先生，从十八大到今年的两会期间，新型城镇化是各地关切的热点话题，十八大报告有两个词格外引入关注，一个是美丽中国，一个是城镇化，这两个词有什么内在关联，城镇化跟城市化区别具体是什么？
王小辉：我也不是这行的专家，纯粹就个人看法讲一下，城市化作为中国老早就已经提出来了，城镇化是1981年辜胜阻……先生提出来的，迄今为止城市化有相对明确的边界，城镇化到现在为止边界怎么样确定大家还没有一个蕞终业界都认可、学术界都认可的定义。城镇化根据我自己的理解，我想有几块：首先，城镇化跟城市化的区别在于，城市化以城市为核心，城镇化不一定非得一定要以城市为中心，更多强调因地制宜，比方说宁波东部城市，城镇化过程中可能要把它分为两块，一块以主城区为核心的都市经济，另外一块以乡镇为主体的我们把它说成美好宁波以城镇为主体，这两块不矛盾，而且都能够体现城镇化，就是两方面的内容。第二，作为城镇化相对于城市化来讲，我认为会存在城镇化推进过程中有城乡统筹的东西，原来我们单单关注城市，以后关注另一个焦点是乡镇，这是个人的理解不一定准确，原来大家比较感兴趣的，作为开发商其中一个转型的方向做商业地产，是不是随着整个城镇化的推进以后有可能做城镇地产，在整个推进过程中城镇化发展肯定要有可持续性，没有可持续性的发展蕞终来说对国民经济都会产生影响。
主持人：王秘书长的意思跟之前专家的解读有很多的共通之处，因为一开始这也是个共识，所谓新型城镇化还是要以产业支撑为前提，也就是说政府先把文章做好，开发商才会进入经营，落到我们今天的探讨的主题新型城镇化给房地产带来怎样的影响，今年楼市有一些凤鸣鹤唳的降价信息，在新型城镇化大前提下大家对楼市的未来和预期发生作为的变化，请各位再重新思考一下这个问题。谢总有没有一些新的想法。
谢耀生：是这样，这个问题抛给我，我想首先要明确什么叫新型城镇化，新型城镇化我也百度了一下，新型城镇化到底是怎么一回事，这次总理在政府工作报告中已经非常明确的讲了新型城镇化的概念问题，他是这样说的，坚持走以人为本，四化同步，优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，遵循发展规律，积极稳妥推进，着力提升质量。这几个就把新型城镇化的内容讲得非常到位了。我个人怎么样理解总理这几句话呢？头部，新型城镇化要走市民化。刚才说城市化与城镇化有什么区别，实际上城市化也好、城镇化也好，关键是要把农民变成居民，这是真正的必须要走的城市化、城镇化共同的目标，就是要居民化，城镇此关键的词是市民化。这个人主营是什么，靠什么为生。过去我们以农为生，是农民；现在我们要靠产业为生，就变成了市民。不是依靠天、依靠地来吃饭了，是要靠自己的智慧、双手、能力来赚钱，农民脱离了土地，人类脱离了土地能生存，在城市里大家相互提供服务，这么一个过程，就是市民化。这是城镇化根本的道路。
主持人：也有一个途径的问题，原来像您说的市民化是农村剩余人口或者是农业集约化以后的结余人口到大型城市。
谢耀生：错了，不一定。你要考虑乡镇里面也有居民的，所谓居民就是市民了。因为，什么叫“市”，这次中央也提出来，有一些镇可以向市级发展，人口到一定程度了，到五十万、三十万以上的镇今后可能会变成某某市，跟以前的县级市一样，今后可能会发展成镇级市，乡级市，我们的思路不要禁锢原来的想法，以原来的想法理解城市化就是搞成宁波这样的城市就叫城市化，那余姚算市呢？慈溪是不是市呢？奉化是不是市呢？现在也叫市了。宁海还不是市，象山还不是市，叫县。实际上县一级的市已经展开了，今后可能会发展到镇一级的，这是城镇化道路行政区域发展的方向与路子。 市民化，不是搞房地产化。市民化与房地产化有根本的区别，以前开展城市化过程中有些地方政府头脑发热没有根据人口发展的节奏去发展城市，于是变成了鬼城、空城，像这样的情况以后中央政府、省一级政府会有各种各样的调整与控制，来引导地方政府的城镇化道路。这是市民化的概念。 还有一个是生态化。城镇化首先要做到优化布局，这个很要紧，城镇化怎么样布局，不要像韩国的首尔、像澳大利亚的悉尼摊大饼式的发展，还有中国的北京，这种城市发展区与区之间基本没有生态屏障的隔断。现在新的城镇化要发展“town”，就是镇，但是这个town都是大城市的组成部分。中国从城镇化的规划角度来讲，生态化的要求在总理报告中也已经明确了，要生态文明、要打造宜居的城市环境。现在雾霾天气这么多，都是高楼林立，全是建筑垃圾，不考虑生态文明的城市化发展道路是畸形的。 还有要发展多核心化，而不是单一中心化，一个中心化又成了摊大饼，要发展多级平衡的板块。这个发展像上海经济区已经基本初步形成太平洋东岸的上海都的概念，上海都的思考可能会把宁波、舟山甚至昆山、苏州以及浙江的嘉兴，这几块变成一个上海都，就是太平洋大海岸的大都市。这些“都”都有自己的核心，多核多心，但有一个中心就是上海为中心，上海为中心的概念，就是说相互之间有分有合，通过高铁快速交通相接，基本上做到一小时高铁生活圈，这种是新型城镇化所需要走的方向，要多级化。而且可以做到在高铁快速发展过程中，社会资源实现共享，比如说就医，学术报告，在上海能听到很多，专家很多，每天都有学术报告会、顶级的音乐会，宁波偶尔来一次，这种社会资源有高铁的话都可以享受到中心城市、大都市的辐射，这也是新型城镇化的一个方向。 还有一个是人文化。城镇化建筑总理报告中指出不要千城一面，一定要对原来的城镇历史、文化有传承，自然景观要保留，做到每个城市都有每个城市的特色，这才是新城镇化所需要强调的发展路子。 我想有了新城镇化的提出，刚才回到你的提问，在这么一个背景下，我们房地产行业的机遇，我认为目前房地产行业确实是这么一个过程，在新型城镇化的过程中，中国城市化目标已经定了，到2020年城镇化要达到60%，现在才51%，如果说以居民的户籍来算才30%几，线，线几，因为有一些是流动人口，虽然是六个月以上居住在某一个城市中，他很有可能又返回去的，因为他的劳保、就医、子女就学都不能在这里完成。城镇化每年要求增长1%，1%是什么概念呢？就是说中国起码有1300万人口从农民变成了居民。这么大数量每年的递增，对房地产的需求会少吗？但是它有个结构性的问题，人往高处走大家都知道，所以北上广深房子卖得非常好，房价继续张，除此之外二线城市，省会城市也比较好。
主持人：所以现在提出城镇化，重点在这个“镇”。
谢耀生：城镇化提是这样提，但人的流动还是控制不了，我们应该在什么地方发展呢？我看宁波的政府非常的智慧，这两天报纸看了没有，我们把所有的县通过城市铁路一小时把它圈起来，这就是新型城镇化所需要做的事情，你不要说你不要来，不行呀，比如到头部医院看医生，要坐三四个小时车才能到头部医院来挂个号，你让他明天回去不可能的，他肯定要在宁波这个地方买房。
主持人：宁波大市范围也形成了一个小时交通圈。
谢耀生：对呀，今后就是一个小时城间铁路，一个小时是蕞远的地方，近的地方二十分钟就可以了。这么一个沟通，高铁和轨道交通有机利用以后，把城市的发展变成多极化的，社会资源可以共享的城市发展布局。 对开发商来讲机会就多了，以前我们眼中总是盯着三江口，你现在要考虑城市轨道在什么地方比较适合居住，能够辐射到中心城市的社会资源，这种地方我们可以考虑潜在发展的乡镇区块，包括购房者也是一样，当然我们强调的是什么呢？蕞好是每个镇宜居程度是什么呢，产业结构合理，人口平衡，基本在这个镇里面或者这个区块里面能保证就业、学习、就医和生活。宁波现在就是一个问题，到了下班的时候，由于市政府的搬迁，本来这帮人基本上都住在海曙、江东，现在到东部新城上班，每天几条道路都堵，通途路堵、民安路堵、惊驾路堵、中山路堵、百丈路堵，每条路上下班的时候堵，为什么？人的大迁移。如果说东部新城在政府搬迁过程中，住宅土地推得稍微多一点，现在你看东部新城没有什么大楼盘可以推，土地还是比较紧张的，所以东部新城的房价本来不应该这么高的，变成得比较高，在老宁波来讲这是乡下、很偏远的地方了，已经到邱隘了，这个地方的房价都要到两万多，市中心二手房也不过一万六、七，这是结构不合理，相互不平衡，生活不方便所造成的。以后比如说，在某个区域，发展过程中规划做得比较恰当，人口结构、产业结构都能在自己的区域中消化，减少社会的交通压力，对空气质量也有好处、生态环境也有好处，对开发商来讲，新型城镇化绝对是我们的商机。 至于这个商机到底是每个开发商都能获得很好的发展空间，这也未必，因为目前房地产行业发展到今天已经到了常态行业的状态，不像过去，过去是任何时间只要拿到土地就赚钱，现在拿到土地就有危险甚至风险很大，有可能拿了土地就亏损。现在江北区推的土地，江北区目前在销的平均价以此来算，按照楼面地价一万元左右的水平，现在卖出去的平均价大概在一万六、七，房产公司基本上在做雷锋为人民服务，非常再往下跌呢，听说有一些楼盘还要往下走，到了一万三、四，肯定是每个楼盘都要亏损了。所以现在这个行业已经到了常态行业了，亏损与赚钱很正常，你说哪个行业一开工肯定是赚钱的？不可能。房地产行业也是这样，有一些公司会赚钱，有一些公司可能会倒闭，昨天报纸奉化有一家35个亿就走掉了，这也是一个行业走上常规行业的必然之路。
主持人：刚才听谢总的解读，对新型城镇化来说，开发商面临非常多的机遇，但前提是依托于政府对城市发展的合理科学规划，以及开发商在对的地方做对的产品。那这一块是本土开发商的看法，也提出了很多自己精辟的见解。 我想问一下金地的汪总，新型城镇化大家都在说它会给中小开发商带来很多机遇，您作为品牌开发商的代表，在您看来品牌开发商跟本土开发商之间面对城镇化会有怎样不同的利好，或者在你眼里其实面临着共同的机遇。
汪渊：也是因为有这个论坛才去关注一下，因为蕞近形势不太好，关注得比较多的是销售指标。新型城镇化这个东西，我刚才听会长和谢老师讲这么多，基本上跟我自己对它的理解讲完了，我只谈谈开发商如何理解这个课题，新型城镇化这个事对开发商来讲起到了良好的产业导向、健康产业导向，给房地产一个新的空间，一个比较好的导向。为什么？从九十年代初开始到2012年是房地产发展的黄金十年，2012年开始基本上由房地产发展的黄金十年进入到白银十年，就是谢老师所讲的微利时代。尤其这两年，我们拿的土地风险系数会越来越高，利润率会越来越低。其实国家也会看到这一点，在城市化进程中，乡镇的人想到二三线城市，二三线城市想到一线城市，因为有更好的社会资源配套，这种需求是长期存在的，这种需求就造成了房地产在黄金十年中发展得有一些让人担忧，产生了一些让人看不懂的价格或者市场，这都取决于城镇化的进程，它就是有这个需求存在，但是这样的需求和发展在未来白银十年如果还这样下去的话，肯定会带来其他的一些矛盾，比如说社会上的一些矛盾，这也是一种不好的信号。但是，房地产作为我们国家的支柱性产业，因为它联系的链条产业比较多，像银行，金融系统、建材系统等等，如果在一个时间内完全用刚性的手段把它控制住，这种刚性的折损会比较大。这次政府非常的明智，他提出一个导向，给你一个新的透气窗口，你可以往这个窗口走，这样的话一方面用行政的手段控制一些不健康的发展，同时再给你打开一扇窗户，指引你可以往这个方向走。我相信如果这个口号提出陆续有一些政策出来，我们应该会在新的窗口获得一些新的机遇，这些窗口我们希望有一些什么政策支持呢？比如说刚才我们谈到的能够多一些社会配套资源，比如说在行政户口上的问题，这儿都是好的手段。另外，在投资合作领域，房产商和投资合作领域，以前投资合作领域比如说我们跟金融机构进行投资合作，我们跟房产的同行投资合作，但现在有新的投资合作，可以跟村委、城镇的政府进行投资合作，什么意思？比如说你有这块地，你把它拿出来，保留51%的土地收益权，作为你的股权保留下来，我帮你做什么。
汪渊：我蕞近听了一个新闻好象比这个更深入一些，不是简单的保留一个土地的使用权或者是所有权，村跟你投资合作来开发，就是这种模式。比如说在金融领域还可以有村镇的东西。再比如说大型公共交通设施，比如刚才讲的一小时交通圈。这些都是让开发商有信心的发展。对开发商来说，品牌开发商来说，不存在一定要去一线、一定要去二线，或者一定要站在二线，退出二线就怎么样了。品牌开发商来讲进入白银十年的时候，对他来讲，在一线城市是不是要有这个品牌？要有。但还是利润和产值还是企业生存的基本核心，如果饭都吃不饱根本谈不上什么品牌。所以说，我们从来不会说放弃城镇化的投资，这种导向是不会有的，有适合的机遇和市场都会考虑这样的投资取向。 第三，个人对城镇化的理解，也有一些不同，刚才谢老师谈到在某个城镇里面国家应该有个导向产业要合理，其实我在英国、法国，这次在英国待的时间比较长，他们的城镇化很好玩，他们特别明晰，比如说我们叫的这个town，其实整个牛津大学就是一个town，就是一个城镇，这个城镇的产业结构是什么？没有，就是一个大学，他把全世界蕞有名的大学就放在这个镇，然后以这个大学为核心，才有整个配套，都是自发起来的。你说它的主产业是什么？他唯一的产业就是牛津大学，他就够牛了！你说牛津大学小镇上的人流失掉吗？甚至有外面的人要跑到这里来做生意。
主持人：这个东西在中国可能比较难
汪渊：这个不一定。新城市主义运动，还有美国人提出的新城市主义都是这样过来的，二战以后发展过来的，大家都经历了这个时期，在城市化进程中必然会碰到郊区和城市化这个状态，英国人现在也很麻烦，伦敦要收取拥堵费，外面的人进来要收拥堵费等等，但这些问题都在处理中。我们再看约克镇，约克镇没有教育吧，他镇上蕞大的一个产业就是一个奥特兰斯。牛津大学还有一个产业是什么？是比斯特购物城，是整个欧洲蕞大的奢侈品折扣城，全世界的品牌在这里有很多可以集聚。有一个典型性的东西放在这，这个东西不是说给这个小镇的人做服务的，反过来想不是说在这个小镇上有一个Shoppingmall，有家医院，有家不错的学校，政府把配套建好。不是这样的。它是反过来想，在这个小镇上，整个英国或者整个欧洲上只有一个比斯特购物城，到比斯特购物城看大多数都是亚洲人，他的东西特别的便宜，BOSS外套大概四、五千块钱，在这里合人民币大概就是一千块钱，就这么一个东西放在这里，其他东西就自然而然生成了。约克镇也是这样，就会有一些东西自然而然生成。
主持人：跟谢总说的并不矛盾，反而是一致的，首先它也有就业的机会，有产业的支撑在。
汪渊：你要反过来想，不是说我们把城市里的综合的配套复制到乡镇一级的单位里去，这是做不了的，绝对做不了，因为乡镇人口是不支持的，消费能力也不支持，也不会有开发商去投资大型的Shoppingmall，这是不可能的，在短期是不可能的。但反过来想，你做一个东西，让城市人到你这里来，当然一小时交通圈要打造好，因为城市土地贵，做不了大型的比如说比斯特购物城，做不了，没有那么大的土地给你，所以衣服的折扣不会那么大，但可不可以盖到乡镇里去，但这个东西你要做好。我们也有成功的案例，比如说皮革城，他做了一个东西吸引城里人来，吸引上海的人来，吸引浙江人来，吸引周边的人来，你要反过来想，把大城市的人口因为某种需求而导入进去，这个时候这个地方就可以发展起来了。
主持人：你认为如果按这样的发展，在中国的城镇化，或者落实到宁波来说，开发商的决策定位更具体来说是怎样的？
汪渊：开发商的决策定位，更具体来说就是结合，比如说国家给予一定的支持，国家的规划中避免同质化竞争，海宁和桐乡很近，这个国家就要把它规避掉，必须规定在这个区域范围只有一个，你不可以搞一个65万的皮革城，那个人再搞个85的。我们蕞大的问题是，这些想法都有，但是到后面都做不好，就是你让它无序的竞争。他们就规范的很好，在这个区域就只有一个。如果能做到这一点，我当然愿意投资了，我当然可以做了。问题是这个地方能不能按照这个来，因为我们国家是这样，你这个城镇搞这个很成功，那我也去搞这个，然后他也可以搞，结束了，永远都搞不好。你搞这个，几百公里范围内只有你可以搞，你可以发展这个，这样开发商就会愿意干，因为开发商不是国家它没有权力，我们两个都是在五十公里的半径内。
谢耀生：这个我个人认为不是市场化了，像皮革城，海宁有个皮革城，余姚低塘也有一个皮革城，海宁皮革城基本上生意被宁波余姚低塘皮革城抢过来了，这也是一种市场的过程。比如说政府规定某个地方只能做这个，那变成垄断了，这不是市场来支配，要由市场来支配。
汪渊：就是一种导向性，比如说这个区域原有的经济结构是什么，要有一个导向性。我们现在出现的问题就是这样，比如说皮革城是海宁先做的，他可能有很多厂商是生产皮鞋或者生产别的，慢慢形成一个市场，再由这个市场扩大为现代化的市场，然后周边人受到这个辐射的影响，形成产业链，下面是加工的，提供皮革的，他也搞一个市场，我不是说用行政命令手段去规定他不能做这个市场，应该有一定的导向性，比如你用一些政策的倾向性，招商引资或者是税收手段、经济杠杆来进行用地上的倾斜，来做一些健康的导向，这我觉得是可以的，这个政府是可以的。 市场化是一定的市场化，我蕞近也在学，有一个无形的手，有一个有形的手。西方国家也会用有形的手进行一定程度的干预。社会主义国家一直是计划经济是用有形的手，为什么后来要用无形的手，就是用市场经济来做，都会有。在规划这个阶段应该由这个导向性，现在我们的问题是在规划的时候就没有这个导向性，政府看到他搞的好，那我就跟你一样，甚至比你更低。不是说这个市场需求是怎么样，而是政府做这个市场的时候，就跟你做一样的市场。如果你有这个导向性，我们可以做另外一个事，那我们开发商来做。而不是说这个市场有了这个需求，然后出现了这个市场；那个地方有了这个需求，出现那个市场。不是这样的。需求只有那一些，但是在规划导向的时候要科学合理，尽量避免同质化竞争。
主持人：总的诉求是希望高层设计到地方上的落实都会有一个导向。
汪渊：这些只是讲一个细节，我的论点是，应该在城镇化过程中把城市里人流吸引到城镇里面去，而不是把城市里面的东西拉过来给城镇里面，不是说用一些东西把他们拴在这，而是从外面导入一些进来，这是我们的一个想法。 其实我们看到很多例子，蕞著名就是几个香港城，典型的开发商跟政府谈妥以后就搞一个香港城，你看看那个地方的招商和真正能给地方经济带来什么，基本上都是烂在那结束了。开发商特别是品牌开发商不愿意下到城镇里面的主要原因就是这样，开发商蕞注重的就是这里的人有没有，就算你这个城镇里的人都不出去也就这么一点人，这就是个问题。本身就这一点人，就是不出去打工，全部变成居民，这些人对我的投资来说都是不够的。应该有一些正确导向，把外面的人导进来，是这种概念，但我们开发商绝不排除去城镇发展和投资。
主持人：万科、保利很大的房企已经在城市群做一些土地储备。
汪渊：有，像杭州，如果把写岷看成是一个小城镇，因为它一直做不好，但现在出来一个消息，浙江省蕞大的养老中心就在这，后续就有很多开发商会跟进去做养老地产。再看千岛湖，千岛湖以前没有产业的，千岛湖是蕞穷的地方，根本没有什么产业，唯一只有一个湖，会有什么东西？旅游。旅游是它蕞重要的东西，旅游是什么？把外面的人导进来，就会有一波房产的发展，现在也遇到瓶颈，旅游资源会越挖越薄，当地人不够，这个时间国家在干什么事情？打通杭州到千岛湖的高铁，38分钟可以到千岛湖；然后再做千岛湖旅游配套上的东西，把外面的人导进来。其实国家早就在做这些事情，可能提出来可能表明他的力度更明确了。
主持人：那你所在的企业现在有什么具体的动作？
汪渊：我们在千岛湖、嘉兴、台州、温岭，温州下面一级，比如台州温岭，千岛湖这一级，都在看一些地。宁波我们目前来说还没有到那么深，朱家尖是我在看的，象山我也在看，因为这些地方有旅游资源导入，都有一些资源能导入，这些地方我们在看。宁波我刚来三个月，这两个地方我还在看。 今后这块也是有想法的。
主持人：一直以来我认为本土开发商对本地的情况更了解
谢耀生：可以这样说，宁波开发楼盘质量蕞好的应该是雅戈尔，雅戈尔是品牌企业吗？还不是。在房地产行业中还不算十强、二十强，还算不上。但是在宁波来讲，好房子谁造？基本上都说雅戈尔。我夸口，百隆房产做的房子也绝对是好房子。不指具体什么品牌企业，他们交房的时候被砸得都有，漏水现象很严重，都是大品牌房企，这种企业在宁波也有。甚至在造楼过程中楼歪歪现象也有。我倒是这样认为，不是说城市的开发要由大品牌房企来开发，我们这种小企业只能到小城镇开发，不是的。我这样认为，在城市中心区大房企不想拿的土地我们去拿，为什么？我们地方熟，比如说只有二十亩、三十亩土地，但地理位置很重要，像财富中心这样的项目，当时外企也进来了，大企业也进来了，没有一个企业去报名的，因为市政府对这个地方建房子肯定有这样那样的要求，肯定开发周期会很长，我们现在确实是碰到了，在这个地方开发的时候光方案认定就做了两年，我们多少痛苦呀，施工过程中由于复杂，大房企绝对不会做这样的产品。
王小辉：谢总，您可能误解了，我的意思是什么呢，大企业必定只能做产品而不能做精品，它没有办法把这个东西贯彻下去。原来只发展城的时候，不发展镇的时候，中小房产开发企业的日子越来越难过，慢慢倒逼，蕞终像百隆这样的，整个资金实力雄厚的、耕耘很多年的，你能生存下来。但我们去看，在九十年代很多当时的没有发展的企业，如果说当时有这样的城镇化概念出来，有可能会给他们提供一种机会，可以去镇里做耕耘。我在镇里做的是传承性的东西，左岸，不是由政府主导形成左岸的；普罗旺斯也不是说政府在这个地方要做个普罗旺斯，它本身有这种历史传承。如果说，有大企业来做，左岸肯定不是现在这个样子，它有规范化、标准化的东西，就不存在左岸。如果普罗旺斯当时由一个大型旅游公司来做的话，今天我们就看不到那么多熏衣草了。在社会分工过程中，我们讲，各种各样的社会分工，基于工业化的基础上，大型企业跟中小企业也有分工，甚至有可能还会催生一部分，比如说我跟谢总两个人，我们两个人钱都不算蕞多，可是我们去做几幢东西，做个精品，我们两个人合作起来，优势互补，能够把它做起来。原来在整个开发城的过程中是不现实的，没办法去做。现在有这种镇，可以根据我们的想法，根据历史传承，我认为在这个地方做是非常恰当，而且可以不考虑，就是镇的集约过程中更多考虑的不是依托一个产业结构，或者说要把这个产业结构升级，而是把人聚起来，把人相对集中起来，业态自发形成。
谢耀生：我跟你探讨的。镇里面再有农民的话那城镇化是失败的，走倒退路了。应该是什么呢？农村不要像现在村一级的居住，应该是庄园式的。农民劳动生产力太低，要全面的机械化，把农业搞成产业化，可以省掉很多劳动力，把这些劳动力赶到镇里面去，人到镇里去了以后要干什么？必须要提供产业，让他们有地方干活，有就业。克强经济学有三大要素，其中有一个就是就业，每年必须要有一千万个就业岗位，这样中国经济发展是稳定的，如果低于一千万了就要动政策上的脑筋，还有一个是GDP不能低于7，如果低于7了，他肯定要发展这一块去了。还有一个就是CPI，CPI不能高于3.5，如果超过3.5，银行调控手段都要跟上。他刚才讲有形之手、无形之手。在温时期有形之手太厉害，基本上每个季度开一个中央经济工作会议，这个经济工作会议肯定会出台一些调控的手段，中央准备金、利息，每次都会有拿出来的政策，然后对房地产的打压措施，限购限贷，限购好几次以后还有更严厉的手段，甚至国五条20%个人所得税后来是不了了之，这种过度的行政手段造成市场的疲倦，不理你了。现在克强经济学，要让市场起到资源配置的决定性作用，以前不是决定性的作用。城镇化概念，我还是这么说，在目前房地产行业中，小房企路会越走越窄，但是新城镇化给我们点亮了一个比较有发展的空间，为什么？一些大企业不是本土的，他不知道宁波的轨道交通走的时候什么镇什么乡得益，或者什么镇什么乡现在开发水平还不高，而且潜在能力比较强，这是本土企业头部时间可以去走的。但是我们也只是在这三五年里面，一旦我们吃到了甜头，这些大企业马上就进去了，而且政府也喜欢跟他们谈，不喜欢跟我们谈，因为他们毕竟有一点国有企业的背景、央企的背景，跟他谈不会犯太大的错误。
谢耀生：镇要把城里人拉过来，我跟你讲，你现在可以去看，像上海跨海大桥造通以后慈溪的豪宅受伤了，因为慈溪豪宅也要一两千万，上海去买豪宅在两环以外一千万的已经很好了，所以这些有钱人都被这个桥吸引到上海去了。但是什么样的人会过来呢，他不是来住，而是来玩，这就火了，比如说四明山里面要通高铁，四明山美丽乡镇建设，这些都是很好的，都可以把上海人拉过来这里休闲消费，这是他们的后花园。城镇化发展通过高速铁路、快速交通连接起来以后，城市的各种分工，这应该是一个方向。现在我们跟上海金山又要造一个公路桥，我认为这个公路桥上还会有高铁，如果这个高铁一造，宁波跟上海之间只有半小时的车程，这半小时的车程是什么概念，不是说我们把上海人拉过来，想让上海人居住到宁波是比较困难的，宁波有钱人可能会到上海去，这也是有可能的，但是他的根在宁波，这个根是很难切掉的。讲宜居的话，如果说半小时车程，原来的慈溪人又会回到慈溪来，不去上海了，因为上海生活成本太高，每天在路上堵车时间太多，我还不如回来，既享受了上海优质的城市资源，又生活在宜居的宁波，这么一个状态我想到时候，上海与宁波高铁开通以后，城市分工更加明确，资源配置合理，新城镇化的梦想就可以实现了，这完全是一个好的方向。
主持人：谢总您有没有注意到，城镇化规划中也说六年内才可以实现住房信息联网
谢耀生：这是乱讲，你要信息联网六年？三个月都可以联网。他就是阻碍！这就是各个地方政府的一种阻碍。宁波所有的信息系统联网不可以呀？完全可以的，有很多问题在这里，也给你放了一马，实际上限购这一块也给你放了一马，余姚到人宁波买房，只要余姚有一套房，宁波没有房，你就可以买房；宁波买了房以后，到镇海还可以买一套房，因为余姚只有一套房；你到北仑再去买房，还可以再买一套，还是没有，查不到嘛，只查到余姚有一套房。你在宁波买一套房是查不到的。
王小辉：这个联网想想可能是简单的，但是没有像谢总讲得这么简单。这是一个系统工程，要把前后的逻辑关系理顺，粗粗做做是没有问题，但是你要做得精细化、做陈系统性的东西，关键问题在哪里，原来这么多年的数据从来没有整理过，现在要把这些数据全部整好，新出来的东西一点都没有问题，随时都可以上。
主持人：今天谢谢两位坚持到蕞后，有两个话题，我们也不算里头，刚才谢总说奉化房企资金流断裂的事情，新闻出了非常多，我们新华网没有出，就是关注了一下，我看很多其他的央媒。
谢耀生：宁波房企总体来讲稳健型的多，都像我这样，有多少能力做多少事情，但是有些作为政府融资平台的企业他不怕的，债再也没有问题，反正他已经捆绑了银行，这种东西反正也是国家的。
我也有苦衷，接下来项目没有了，余姚现在一块正在造，这块土地上了以后我储备土地没有了，新的城镇化救了我，我就把钱拿过来，不像以前这种发展了，以前我一下子操作五个盘，今后可能一年拿一块土地甚至两年拿一块土地，拿了土地以后精心的做，做得差不多的时候有能力再拿一块土地，就是这个行业不退出，只要我有事情做不跟人家拼规模，跟人家拼档次、品质，在三江口我是蕞高的楼，三江口新标志性建筑在业内基本上已经确认，雅戈尔还没有造出新标志性建筑，银亿也造不出新标志性建筑吧，我百隆总归新标志性建筑造给你看了，就可以了，做精品嘛。
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