（天台宝辉企业管理咨询有限公司）以集聚区（高新区）纬五路南侧、界牌路东侧住宅地块元/平（未考虑配建等因素）溢价率

　　据悉，本次土拍参加房企有二十多家，限时竞价还未开始便已有10轮报价。

　　限时竞价开始后，第20轮就有房企直接加价1亿元，报价65000万元，楼面价直接从六千多蹿至七千多；随后出价速度不减，第28轮，报价达7亿元，楼面价破八千;开拍不到半小时，第47轮，楼面价已破九千；直至第53轮，楼面价约九千五的时候，出价速度减缓；第96轮，楼面价破万！

　　该地块为住宅用地，出让面积42346平方米，地上建筑面积≤84692平方米，建筑密度≤25%，居住建筑高度27-60米，1.0＜容积率≤2.0，绿地率≥30%。交通主入口开在北侧、西侧；公共设施配置：物业管理用房、居家养老服务用房、城市社区综合服务设施用房1处、电力环网室1处。该地块位于路桥通往椒江的主要门户，着重塑造面向东环大道、现代大道的景观和建筑外立面，以形成相对完整、连续的城市界面。绿色建筑等级建设要求为≥二星级，该工程实施装配式建筑，住宅建筑实行全装修。

　　该住宅地块规划条件没有太多复杂的要求，也没有回购安置，体量适中，利于开发建设。可能相对不足的是：1、地块靠近两大城市交通干道，周边车流量大，预计会有噪音和灰尘等影响，不过地块东侧和南侧也预留了一定空间，可以通过绿化等措施减轻影响。2、地块未来主入口设在西侧和北侧，出入口对应的道路较小，存在拥堵的可能。

　　地块位于台州经开万达广场商圈，商贸核心区、市中心区块、中央创新区三大区块交界处，到万达广场直线米，周边主要生活配套分布在地块西、北方向，生活相对便利。地块东侧东环大道是连通椒江和路桥的主干道，地块南侧在建的现代大道未来将串联起绿心、高铁新区、商贸核心区、中央创新区、台州湾集聚区等城市板块，交通便利。

　　不过，由于地块位于椒江城市拓展的前沿，东南方向仍处在开发初期，城市界面形象有所欠缺。

　　商业休闲：万达广场、欧尚超市、银泰城、东商务区等；

　　教育资源：白云中学、白云小学、台州市机关中心幼儿园、文渊小学、台州市中心幼儿园等；

　　交通资源：东环大道、现代大道、市域铁路S1线（在建）

　　近两年商贸核心区发展迅速，重大项目不断落地，区块价值明显提升。台州一号（新都会）的热销、董家洋未来社区项目的高预期都间接证明了周边的价值潜力。（参考资料：2019年11月，台州市朗成景隆房地产有限公司以10亿元竞得椒江区葭沚街道开发大道南侧、学院路西侧住宅地块，成交楼面价约9937元/平，溢价率约42.9%）

　　在市中心优质大地块越来越少的情况下，位于优质商圈和城市发展带的热地越来越受开发商青睐。值得注意的是，该地块虽然位于热门区域，但东环大道沿线的城市界面相比中心大道沿线仍存在差距，对部分椒江购房者来说这里的位置可能仍有一点点偏，有一定局限性，或许还要依赖一部分路桥、洪家、甚至是温岭的跨区域客户。同时，商贸核心区和中央创新区目前在售和待售新盘较多，后续供应充足，购房者选择较多，房企在拿地的时候也要注意控制土地成本才能让项目更具竞争力。不过，显然这次开发商们的出价还是比较“上头”的，可以说是拍出了“热血”。目前周边主要在售楼盘：海尚望府、汀兰雅苑、中南远洋樾府、碧桂园保利玖樟台、万科城等；目前周边主要待售楼盘：海伦堡经中路项目（楼面价约7048元/平）、万科董家洋项目（楼面价约6881元/平、楼面价约6982元/平）、朗成景隆董家洋项目（楼面价约9937元/平）、台州高速三水润园西侧项目（楼面价4246元/平）、方远荣安阳光城中心大道西侧项目（楼面价5709元/平）、荣安富强路项目（楼面价8520元/平）等；

　　地块资料参考：浙江省土地使用权网上交易系统

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