ST云城：云南城投置业股份有限公司关于上海证券交易所《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》的补充回复公告

　　2022-11-23上交所股票

　　证券代码：600239 证券简称：ST云城 公告编号：临2022-147号 云南城投置业股份有限公司 关于上海证券交

　　证券代码：600239 证券简称：ST云城 公告编号：临2022-147号

　　关于上海证券交易所《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》的补充回复公告

　　本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

　　2022年10月1日，云南城投置业股份有限公司（下称“云南城投”、“公司”或“上市公司”）披露了《云南城投置业股份有限公司重大资产出售报告书（草案）》，并于2022年10月20日收到上海证券交易所下发的《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》（上证公函〔2022〕2590号）（下称“《问询函》”）。上市公司及相关中介机构对有关问题进行了认线号《云南城投置业股份有限公司关于上海证券交易所

　　如无特别说明，本问询函回复及核查意见中出现的简称均与《云南城投置业股份有限公司重大资产出售报告书（草案）（修订稿）》中的释义内容相同。

　　1、康旅集团已经出具《关于参与竞买的补充承诺函》，承诺对于康源公司摘牌的标的企业股权，如其在收购后（工商变更完成后起算）的6个月内向与本公司无关联第三方对外转让的，且对外转让价格高于本次交易中的收购价格，则康源公司应将对外转让价格与本次交易的收购价格的差额以现金补偿给上市公司。

　　2、本次标的企业股权的受让方尚需确认标的企业其他股东方是否行使优先购买权后方能确定，本次重组交易对方及交易价格等事项将在重大资产出售报告书中予以确认，并提交公司董事会及股东大会审议，公司拟与交易对方签署的《产权交易合同》需在公司股东大会审议通过后生效，相关事项尚存在一定的不确定性。

　　3、公司已在云南产权交易所就拟转让的标的企业股权进行正式挂牌，经云南产权交易所组织交易，确定云南柏丰企业管理（集团）有限公司为云南东方柏丰投资有限责任公司51%股权的蕞高报价方，报价为25,000.00元；确定康旅集团下属全资子公司康源公司为昆明城海房地产开发有限公司 100%的股权等其他13家标的企业股权的蕞高报价方，报价均为挂牌底价。

　　根据本次交易条件，转让方足额收到受让方支付的产权交易价款的事项应于标的股权变更登记前完成。

　　4、根据本次交易条件，受让方应向标的企业提供借款用于各标的企业向上市公司及下属控股子企业偿还债务。对于受让方为康源公司或其下属公司的，标的企业向上市公司（包括上市公司合并报表范围内子企业）偿还存续债务本息的事项应于标的股权变更登记前完成。

　　截至2022年3月31日，各标的企业应付上市公司及其下属公司的债务共计492,430.25万元，具体情况如下：

　　云南城投天堂岛置业有限公司 0.19

　　云创商业管理杭州有限公司 1.93

　　西安海荣实业 云南城投 822.50

　　云南城投龙江房地产开发有限公司 625.73

　　5、根据本次交易条件，受让方应于《产权交易合同》生效之日起20个工作日内代债务人提前偿还债务或由受让方另行提供融资债权人认可的担保，以解除上市公司及其关联方（包括上市公司合并报表范围内子企业、上市公司的控股股东）为标的企业提供的担保（CMBS除外），或获得上市公司关于无需代作为债务人的标的企业提前偿还其债务或另行提供融资债权人认可的担保，且解除上市公司及其关联方（包括上市公司合并报表范围内子企业、上市公司的控股股东）为标的企业提供的担保的豁免许可。否则，受让方应在转让方要求的时限内向转让方（包括转让方合并报表范围内子企业、上市公司的控股股东）提供转让方认可的合法有效的反担保（本条涉及的债务、借款余额及担保情况以受让方代偿债务、受让方另行提供债权人认可的担保或者受让方提供反担保之日的情况为准）。受让方可指定其他方履行本条所述的相关义务。

　　序号 债务人 借款余额 借款期限 上市公司及其关联方提供担保情况 实际担保余额

　　注：对于上市公司的CMBS中，昆仑信托有限责任公司向台州银泰、杭州西溪及宁波奉化下属奉化银泰城商业发放了余额合计约32.65亿元信托贷款，上市公司向相关信托贷款提供了保证担保。若3家标的企业全部由康源公司或其下属企业摘牌，则相关担保的存续将构成关联担保。2022年10月21日，相关CMBS召开2022年第三次资产支持证券持有人大会，审议通过了关于申请专项计划提前终止、专项计划剩余资产原状分配的议案以及关于解除既有抵质押担保的议案。截至本报告书出具日，相关CMBS已终止。

　　对于可能新增的关联担保，上市公司将在相关标的资产办理工商变更前根据法律法规要求履行审议程序。

　　4.草案显示，陕西秦汉新城评估增值率为1,180.34%，杭州西溪、西安东智和台州银泰评估增值率不足0.1%。其中，杭州西溪 70%股权按照资产基础法评估值为 10.89亿元，根据评估报告，杭州西溪主要资产为投资性房地产，主要为西溪银泰城购物中心所属地块的土地使用权和商铺，建筑面积 20.58万平方米。账面净值20.03亿元，相关资产评估增值率为0。西安东智、云城尊龙、台州银泰、东方柏丰等公司也存在主要资产评估增值率为 0的情况。请公司：结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，充分说明标的公司评估价格的合理性，是否有利于保障上市公司利益。请财务顾问和评估师发表意见。

　　结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，充分说明标的公司评估价格的合理性，是否有利于保障上市公司利益。

　　1、陕西秦汉新城评估增值率为1,180.34%

　　陕西秦汉新城主要资产为存货与固定资产-房屋建筑物，本次评估增值即主要来自为存货、固定资产-房屋建筑物。存货账面价值45,607.56万元，评估价值 45,734.24万元，评估增值 126.68万，增值率 0.28%；固定资产账面价值6,450.93万元，评估价值8,974.95万元，评估增值2,524.02万元，增值率39.13%。

　　西安房地产市场从2017-2018年经历了快速增长阶段，2019年限购控政策出台，市场热度骤降；2020年受政策调控叠加疫情影响，开盘推售套数及开盘去化率持续下降；2021年受“1130”政策影响，供应受阻，开盘去化率逆势上涨；2022年受疫情及房地产市场下行影响，办公与商业需求放缓，供销齐跌，整体较为疲软，客户置业更加理性。

　　陕西秦汉新城开发的秦汉创业中心（融城璟荟）项目处于西咸新区远郊，秦汉新城管委会兰池大道中段，区域市场商办类市场货源充足，以买方市场为主，客户首选以成熟区域为主，远郊类产品在区域发展缓慢。

　　陕西秦汉新城存货采用静态假设开发法评估，假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去后续开发成本、税费及适当的利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　秦汉创业中心项目业态主要有公寓、办公、商业，资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，公寓均价在0.95万元/平方米左右，社区底商均价在1.33万元/平方米左右，办公均价在1.06万元/平方米左右，具体如下：

　　名称 项目地址 产品形式 含税均价（元/㎡）

　　中南未来悦 西咸新区沣东新城太平路与征和六路交汇处东北角 公寓 10,500

　　橙天地文化中心（橙世万象） 康定路以南，尚业路以北，同文路以西，同德路以东 公寓 8,500

　　紫薇·万科生活广场 西咸新区白马河路与季家路交汇处东 公寓 9,400

　　国润EOD总部港 丰邑大道与康定路十字东北角（沣西管委会以北） 公寓 8,800

　　绿地铂瑞公馆 西咸新区沣泾大道与沣裕路交叉口 公寓 11,000

　　保利和光小户 西咸新区沣东新城征和四路与太平路十字东南角 公寓 10,300

　　中天智汇港 西咸新区能源金贸区西咸管委会向南700米 公寓 10,500

　　招商局丝路中心 灞桥世博园 公寓 8,600

　　东望中心 西咸新区丰裕路以南，丰登路以北，金融东路以东，沣泾大道以西 公寓 8,800

　　中建财智广场 经开明光路与北三环交汇处东北角元朔路地铁口 公寓 8,700

　　辰宇世纪城社区商业 城东地铁1号线

　　思路创意工厂社区商业 西安市未央区欧亚大道附近 社区底商 12,400

　　半坡国际广场社区商业 长乐路与东三环交汇处 社区底商 12,000

　　绿地新里城 西咸新区沣东新城 社区底商 15,900

　　保利和光尘樾 西咸新区沣东新城 社区底商 14,400

　　圣朗国际 景路以西、凤城十路与凤城十一路之间 办公 10,100

　　航天城中心广场 长安东长安街与京东大道十字西南角 办公 9,700

　　文景天下 文景路与凤和路 办公 11,000

　　缤纷新时代 东三环穆将王立交东北角 办公 11,300

　　中建商务广场 未央区明光路中建商务广场 办公 11,270

　　项目开发的秦汉创业中心（融城璟荟）所处区域人口密度较低、人流量较低，公寓及办公市场相对低迷，项目去化不理想，实际价格处于同类项目中较低水平。

　　A、资产评估专业人员在同区域公寓业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　房屋坐落 融城璟荟 招商局丝路中心 东望中心 中建财智广场

　　交易双方情况及交易目的 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易

　　交易房地产状况 现房 现房 现房 现房

　　区位状况 区域功能定位 商住投资 商住投资 商住投资 商住投资

　　商业繁华程度（配套资源） 秦汉新城商圈，较松散，人流少 绿地能源国际金融中心、绿地丝路中心、鑫苑金边广场 绿地能源国际金融中心、绿地丝路中心、鑫苑金边广场 项目西邻西部网货城，项目距经开核心商圈约3公里，商圈内汇集熙地港、大融城、汉神购物广场等大型商业综合体

　　宗地外基础设施 “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气） “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气） “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气） “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气）

　　自身配套 自带社区商业及独栋商业 自带社区商业及独栋商业 自带社区商业及独栋商业 下沉式商业区

　　交通便捷程度 距离西安北站直线分钟，距离陕西咸阳机场站约14km，驾车约22分钟。 1号线号线米）就规划在项目附近。 1号线号线米）就规划在项目附近。 四号线号线号线、机场城际北客站

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　周边物业类型 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业

　　环境质量状况 环境条件较好 环境条件一般 环境条件一般 环境条件一般

　　实物状况 临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道

　　装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯

　　设施设备 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般

　　平面布局 合理 较合理 较合理 较合理

　　工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题

　　建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混

　　权益状况 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让

　　土地使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响

　　通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正,具体比较指数如下：

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对象则大于100，条件劣于评估对象则小于100

　　因素比较修正系数及估值详见下表：

　　评估对象 案例1 案例2 案例3

　　B、资产评估专业人员在同区域社区底商业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　房屋坐落 融城璟荟 辰宇世纪城社区商业 思路创意工厂社区商业 半坡国际广场社区商业

　　交易双方情况及交易目的 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易

　　交易房地产状况 现房 现房 现房 现房

　　房地产用途 商业 商业 商业 商业

　　区位状况 区域功能定位 社区商业 社区商业 社区商业 社区商业

　　商业繁华程度（配套资源） 秦汉新城商圈，较松散，人流少 地铁：余家寨、常青路、百花村、市中医医院、余家寨地铁站-C口.教育设施，相对成熟。委估为社区底商医院：西安市中医医院、西安市第三医院 酒店：艾美酒店、灞柳驿公园：桃花潭、浐灞湿地公园。委估为社区底商 购物：华润万家超市医院：唐都医院、西京医院。委估为社区底商

　　宗地外基础设施 “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气） “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气） “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气） “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气）

　　自身配套 自带社区商业及独栋商业 规划童梦、漫享及康养三大主题街区。DK1西侧临近学校，2层独立商墅，规划为童梦主题街区。DK2西侧临养元医疗规划用地，4层独立商墅，设为康养主题街。DK3临近 桔子酒店、亚马逊办公 半坡国际广场项目集高档住宅、大型购物开放式商街、城市景观广场为一体，80,000㎡旗舰式商业，30,000㎡城市休闲广场、休闲、居住、购物的国际人居新潮流。

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　市政公园规划用地，3层独立商墅，设为漫享主题街。

　　交通便捷程度 距离西安北站直线分钟，距离陕西咸阳机场站约14km，驾车约22分钟。 余家寨、常青路、百花村、市中医医院、余家寨地铁站-C口 公交：932、浐灞3号线号线 交通：纺织城地铁口

　　周边物业类型 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业

　　环境质量状况 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好

　　总楼层 一类高层 总4层 总4层 总4层

　　实物状况 临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道

　　建筑面积（㎡） 400-500㎡ 与估价对象相近 与估价对象相近 与估价对象相近

　　装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯

　　设施设备 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般

　　平面布局 合理 合理 合理 合理

　　工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题

　　建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混

　　朝向 无影响 无影响 无影响 无影响

　　权益状况 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让

　　土地使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响

　　通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对象则大于100，条件劣于评估对象则小于100

　　因素比较修正系数及估值详见下表：

　　评估对象 案例1 案例2 案例3

　　C、资产评估专业人员在同区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　房屋坐落 融城璟荟 圣朗国际 航天城中心广场 文景天下

　　交易双方情况及交易目的 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易

　　交易房地产状况 现房 现房 现房 现房

　　房地产用途 办公 办公 办公 办公

　　区位状况 区域功能定位 办公 办公 办公 办公

　　商业繁华程度（配套资源） 秦汉新城商圈 景路以西、凤城十路与凤城十一路之间黄金地段，距运动公园站地铁口700米 航天城壹街区、航天城星座广场、里坊PARK 通：地铁口1,200m，市图书馆站医院：长安医院、西安凤城医院、未央华瑞医院、西安

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　京和动物医院(总院)。购物：华润万家便利超市(西安凤城一路店)、蓝海风·漫巷、明光路花卉市场

　　宗地外基础设施 “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气） “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气） “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气） “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气）

　　自身配套 自带社区商业及独栋商业 地上车位数25；地下车位数345 车位1808 商业：呷哺、川渝人家、西贝、莜面村

　　交通便捷程度 距离西安北站直线分钟，距离陕西咸阳机场站约14km，驾车约22分钟。 地铁2号线m，市图书馆站

　　周边物业类型 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业

　　环境质量状况 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好

　　实物状况 临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道

　　装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯

　　设施设备 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般

　　平面布局 合理 较合理 较合理 较合理

　　工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题

　　建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　权益状况 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让

　　土地使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响

　　通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对象则大于100，条件劣于评估对象则小于100

　　因素比较修正系数及估值详见下表：

　　评估对象 案例1 案例2 案例3

　　经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，确定公寓与办公平均销售单价0.89万元/平米左右，2021年项目公寓预售成交均价为0.73万元/平米；底商平均销售单价1.03万元/平米左右。评估所取价格与同类或类似房地产可比较，评估均价在合理范围内。

　　3）固定资产—房屋建筑物评估过程分析

　　陕西秦汉新城的房屋建筑物为商业独栋1-5号楼，本次评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。

　　资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，一层商业均价1.38万左右，具体如下：

　　名称 项目地址 产品形式 含税均价（元/㎡）

　　中南君启 太华路与凤城五路交汇处东南角 一层商业 14,400

　　思路创意工厂 长安东长安街与京东大道十字西南角 一层商业 13,500

　　半坡国际广场 文景路与凤和路 一层商业 13,500

　　四海唐人街 凤城七路市政商圈 一层商业 12,000

　　绿地西安世界中心 西咸新区沣西新城 一层商业 15,900

　　陕西秦汉新城所开发的秦汉创业中心（融城璟荟）项目位置为远郊，人口密度及人流量较低，实际价格处于同类项目中较低水平。资产评估专业人员在相近区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　房屋坐落 融城璟荟 中南君启 思路创意工厂 半坡国际广场

　　交易双方情况及交易目的 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易

　　交易房地产状况 现房 现房 现房 现房

　　房地产用途 商业 商业 商业 商业

　　区位状况 区域功能定位 商业办公（独栋） 商业办公（独栋） 商业办公（独栋） 商业办公（独栋）

　　商业繁华程度（配套资源） 秦汉新城商圈，较松散，人流少 多路地铁站-C口.教育设施成熟，医院：西安市中医医院、西安市第 酒店：艾美酒店、灞柳驿公园：桃花潭、浐灞湿地公园 购物：华润万家超市医院：唐都医院、西京医院

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　宗地外基础设施 “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气） “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气） “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气） “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气）

　　自身配套 自带社区商业及独栋商业 规划童梦、漫享及康养三大主题街区。DK1西侧临近学校，2层独立商墅，规划为童梦主题街区。DK2西侧临养元医疗规划用地，4层独立商墅，设为康养主题街。DK3临近市政公园规划用地，3层独立商墅，设为漫享主题街。 桔子酒店、亚马逊办公 半坡国际广场项目集高档住宅、大型购物开放式商街、城市景观广场为一体，80000㎡旗舰式商业，30000㎡城市休闲广场、休闲、居住、购物的国际人居新潮流。

　　交通便捷程度 距离西安北站直线分钟，距离陕西咸阳机场站约14km，驾车约22分钟。 余家寨、常青路、百花村、市中医医院、余家寨地铁站-C口 公交：932、浐灞3号线号线 交通：纺织城地铁口

　　周边物业类型 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业

　　环境质量状况 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好

　　实物状况 临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道

　　建筑面积（㎡） 2300㎡ 与估价对象相近 与估价对象相近 与估价对象相近

　　装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯

　　设施设备 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　平面布局 合理 合理 合理 合理

　　工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题

　　建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混

　　朝向 无影响 无影响 无影响 无影响

　　权益状况 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让

　　土地使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响

　　通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对象则大于100，条件劣于评估对象则小于100

　　因素比较修正系数及估值详见下表：

　　评估对象 案例1 案例2 案例3

　　经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，确定商业一层平均定价1.22万元/平方左右，再对不同的楼层进行价格差异调整。评估所取价格与同类或类似房地产可比较，评估均价在合理范围内。

　　综上所述，由于项目所处远郊区域人口密度、人流量较低等因素，商办类业态主要以买方市场为主，项目整体去化不理想。结合西安市房地产市场总体表现和陕西秦汉新城秦汉创业中心（融城璟荟）项目的具体情况来看，本次评估陕西秦汉新城的存货和房屋建筑物估值在合理范围内。

　　2、杭州西溪、西安东智和台州银泰评估增值率不足0.1%

　　杭州西溪的主要资产为投资性房地产-西溪银泰购物中心，建筑面积共205,752.89㎡，其中商业楼层为B1F-4F，建筑面积114,849.03㎡，可租赁面积59,727.14㎡；车位及配套设施建筑面积90,903.86㎡，车位共1,768个，投资性房地产采用公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为200,986.00万元，评估价值为200,343.24万元，比未审财务报表数减值643.76万元，减值率为0.3%；项目剩余存货（包括279个可售车位及1套40.35㎡商铺）

　　信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，蕞终报表呈现投资性房地产评估增值为零。

　　受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响，2022年上半年杭州经济增长放缓，上半年实现生产总值（GDP）9003亿元，按不变价格计算，同比增长1.2%，低于全国增速1.3个百分点。2022年杭州楼市处于量缩价稳状态，1-6月销售面积同比下降45.2%，2022年第二季度全市商业物业成交均价25,945元/㎡，同比下降3.7%，主城区商业库存1.5万套，去化周期为58.3（12个月为基准）。总体来看杭州商业地产库存压力较大，去化周期长，市场表现疲软。

　　西溪银泰购物中心位于杭州市西湖区崇仁路与双龙路交叉口，紧邻地铁 5号线浙大紫金港站，是西湖区集购物、餐饮、娱乐为一体的大型综合购物中心。周边有西溪蝶园、西溪诚园、河滨之城等多个高档小区，5KM范围内分布有新天地商业中心、五洲国际广场、印象城（古墩路店）、城西银泰城、西溪·栖悦城（2018年重新开业）、龙湖西溪天街（2019年年底开业）、龙湖紫荆天街（2019年年底开业）等多个大型综合性购物中心，市场竞争非常激烈；项目紧邻浙大紫金港和西溪湿地公园，商服繁华度较高，自然环境较好，周边医疗、教育、金融配套完善。附近有多路公交车及地跌5号线可以通达，周边路网发达，交通便捷，可通达性及可及性好。

　　②投资性房地产-西溪银泰购物中心评估过程分析

　　杭州西溪银泰购物中心采用收益法进行评估，主要由于评估对象为无法分割出售的购物中心，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太大，难以进行对比。

　　由于西溪银泰购物中心配套商街已于2018年前销售完毕，与基准日时点相差较远，销售价格无可比性。经资产评估人员通过对58同城、链家网、安居客、房天下等网络信息平台查询，杭州西溪银泰城原配套开发的商业街目前共有 5个二手商铺对外挂牌销售，具体挂牌信息如下：

　　序号 位置 物业类型 楼层 面积（㎡） 挂牌时间 挂牌价（元） 挂牌单价（元/㎡） 备注 可比性

　　经评估人员核实，上述1~4项挂牌时间在近半年以内，在实际成交时有一定优惠；第5项挂牌时间接近2年，该单个商铺位于商业街二楼电梯口，位置很好，面积较小，当时购买时单价较高，近几年受网购消费模式及新冠疫情的影响，实体铺面量价齐跌，许多商铺有价无市，导致该铺面长期挂牌，其挂牌价格与真实市场成交价格偏离较大，可比性较弱。

　　另外，经评估人员调查了解，杭州西溪周边的首层商铺目前挂牌均价（含税）3.2万元/㎡左右，具体信息如下：

　　序号 位置 物业类型 楼层 挂牌含税单价（元/㎡）

　　1 西湖区双龙街西溪银泰城附近 临街商铺 1 28,282.83

　　2 西湖区双龙街西溪银泰城附近 临街商铺 1 32,923.08

　　3 西湖区双龙街西溪银泰城附近 临街商铺 1 35,416.67

　　4 西湖区双龙街西溪银泰城附近 临街商铺 1 17,777.78

　　5 西湖区双龙街金色西溪商务中心 临街商铺 1 30,303.03

　　7 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 临街商铺 1 22,153.85

　　8 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 商业街商铺 1 35,226.30

　　9 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 商业街商铺 1 38,461.54

　　10 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 商业街商铺 1 26,530.61

　　11 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 商业街商铺 1 30,000.00

　　12 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 临街商铺 1 22,839.02

　　13 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近 商业街商铺 1 33,707.87

　　14 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街转角处 商业街商铺 1 35,955.06

　　15 西湖区余杭塘路西溪龙湖天街东对面 商业街商铺 1 29,205.61

　　19 西湖区紫霞街西溪诚园知敬苑 临街商铺 1 33,076.92

　　以上价格均为挂牌价，在实际成交时存在一定折扣，经调查折扣率一般在96%~99%之间，本次按照挂牌价的 98%进行修正，则对比平均不含税单价约为29,900.00元/㎡（32,000.00×98%/1.05）。

　　资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与首层商铺相类似的三个案例（西溪银泰城商业街第1~第3项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体案例选取及因素比较如下：

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　房屋座落 西溪银泰城购物中心 西溪银泰城商业街 西溪银泰城商业街 西溪银泰城商业街

　　交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易

　　房地产用途 一楼商铺 一楼商铺 一楼商铺 一楼商铺

　　区位因素 产业聚集规模、商业繁华程度 西湖区西溪银泰城商圈，商业繁华度较高 西湖区西溪银泰城商圈，商业繁华度较高 西湖区西溪银泰城商圈，商业繁华度较高 西湖区西溪银泰城商圈，商业繁华度较高

　　基础设施、公共设施完善程度 医疗、教育、金融配套设施完善 医疗、教育、金融配套设施完善 医疗、教育、金融配套设施完善 医疗、教育、金融配套设施完善

　　交通便捷程度 地铁5号线直达，多条公交线路经过，交通便捷 地铁5号线直达，多条公交线路经过，交通便捷 地铁5号线直达，多条公交线路经过，交通便捷 地铁5号线直达，多条公交线路经过，交通便捷

　　市场成熟度 西湖区新兴的购物中心，市场成熟度较高 西湖区新兴的购物中心，市场成熟度较高 西湖区新兴的购物中心，市场成熟度较高 西湖区新兴的购物中心，市场成熟度较高

　　环境质量、周围景观 临近西溪国家湿地公园，环境质量、周围景观较好 临近西溪国家湿地公园，环境质量、周围景观较好 临近西溪国家湿地公园，环境质量、周围景观较好 临近西溪国家湿地公园，环境质量、周围景观较好

　　人流量 大型购物中心，人流量大 商业街较好的位置，人流量较大 位于商业街侧边，人流量一般 商业街较好的位置，人流量较大

　　城市规划 住宅商业混合区 住宅商业混合区 住宅商业混合区 住宅商业混合区

　　实物因素 临街状况 一面临街 两面临街 一面临街 一面临街

　　面积 面积大 95.63㎡面积适中 198㎡面积较大 130㎡面积较大

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　装修情况 精装 普装 普装 普装

　　经营限制 不限 不限 不限 不限

　　平面布局 约48%公摊比例高 约32%公摊比例一般 约32%公摊比例一般 约32%公摊比例一般

　　周边业态 周边多为办公、餐饮、居民区 周边多为办公、餐饮、居民区 周边多为办公、餐饮、居民区 周边多为办公、餐饮、居民区

　　新旧程度 较新 较新 较新 较新

　　权益因素 土地年限 商业40年 商业40年 商业40年 商业40年

　　通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为一楼商铺的评估单价（不含税），即：

　　经资产评估专业人员调查了解，杭州西溪银泰购物中心周边的车位含税挂牌均价19.50万元/个左右，具体信息如下：

　　序号 楼盘名称 物业类型 楼层 挂牌含税单价（万元/个）

　　以上价格均为挂牌价，与实际成交价存在一定折扣，经调查折扣率一般在96%~99%之间，本次按照挂牌价的 98%进行修正，经过修正后的车位不含税平均单价约为18.20万元/个（19.50×0.98/1.05）。

　　资产评估专业人员在同区域车位中根据委估资产的用途类型及特点，选取了与被评估车位相类似的三个案例（第2、第3及第5项）进行比较，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体案例选取及因素比较如下：

　　比较因素 待估车位 案例1 案例2 案例3

　　位置 西溪银泰城 金色水岸 天虹公寓 中旅紫金名门

　　交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易

　　房地产用途 车位 车位 车位 车位

　　区位因素 产业聚集规模、商业繁华程度 西溪银泰城商圈，商业繁华度较高 西溪湿地商圈，商业繁华度较高 紫金广场商圈，商业繁华度较高 龙湖紫金天街商圈，商业繁华度较高

　　基础设施、公共设施完善程度 医疗、教育、金融配套设施完善 医疗、教育、金融配套设施完善 医疗、教育、金融配套设施完善 医疗、教育、金融配套设施完善

　　交通便捷程度 地铁5号线直达，多条公交线路经过，交通便捷 临地铁19号线公里，多条公交线路经过，交通较便捷 紧邻地铁2号线，多条公交线路经过，交通便捷 临地铁2号线米，多条公交线路经过，交通较便捷

　　市场成熟度 西湖区新兴的购物中心，市场成熟度较高 西湖区国家湿地公园旁，市场成熟度较高 浙大紫金港校区附近，市场成熟度较高 西湖区新兴的购物中心，市场成熟度较高

　　环境质量、周围景观 临近西溪国家湿地公园，环境质量、周围景观较好 紧邻西溪国家湿地公园，环境质量、周围景观好 临浙大紫金港校区和大运河公园，环境质量、周围景观好 周边分布有多所学校，环境质量、周围景观较好

　　实物因素 出入便捷度 距离出口位置适中，出入便捷 距离出口位置适中，出入便捷 距离出口位置适中，出入便捷 距离出口位置适中，出入便捷

　　面积 标准停车位 标准停车位 标准停车位 标准停车位

　　车位配比 大于1：1 大于1：1 大于1：1 大于1：1

　　平面布置 长宽比合理 长宽比合理 长宽比合理 长宽比合理

　　建筑结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构

　　配套设施 消防、通风、照明等设施齐全 消防、通风、照明等设施齐全 消防、通风、照明等设施齐全 消防、通风、照明等设施齐全

　　物业管理 当地知名物业，管理较好 当地知名物业，管理较好 当地知名物业，管理较好 当地知名物业，管理较好

　　位置 西溪银泰城 金色水岸 天虹公寓 中旅紫金名门

　　权益因素 他项权利 无 无 无 无

　　通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

　　比较因素 待估车位 案例1 案例2 案例3

　　在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实

　　例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：

　　比较因素 待估车位 案例1 案例2 案例3

　　将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：

　　经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物因素修正、权益因素修正后，确定一楼商铺平均销售单价2.95万元/㎡左右，负一楼车位平均销售单价18.67万元/个左右，与同类或类似房地产比较，评估价在合理范围内。

　　杭州西溪B1-4F商铺面积约11.48万㎡，配套车位1,768个，由于产权证无法零星办理，和上述单个出售的商铺和车位相比，交易规模及资金巨大，需考虑大量出售的折价影响。经查询，位于台州市椒江区体育场路蓝庭花园小区正常车位价为7万元/个，该小区总车位736个，已售359，未售377个，未售车位采用整体打包拍卖的方式出售，其中358个车位被拍卖，拍卖价为2,080万元，拍卖均价为5.81万元/个，整体打包出售的折价系数约为0.83。本次考虑一定的地区差异，统一在上述评估均价基础上按0.9的规模系数修正。

　　楼层对商铺和车位价值存在较大影响，根据各楼层修正系数对楼层价值进行修正。经调查统计，杭州西溪银泰城周边商铺销售情况及楼层均价对比如下：

　　序号 项目名称 类型 位置 外街楼层 销售时间 均价（万元/㎡） 价格比（相比一楼）

　　1 滨江龙湖天街 大商业自持，外街商铺销售 江汉路1337号 一楼 2017年 5.35 100%

　　2 龙湖西溪天街 大商业自持，外街商铺销售 余杭塘路与花蒋路交汇处（写字楼、商业） 一楼 2018年 4.00 100%

　　3 华夏之心 大商业自持，外街2万方商铺销售 余杭塘路与海鸥路交汇处 一楼 2020年 4.40 100%

　　4 金帝融泰城 大商业自持，外街3万方商铺销售 萧山区通惠南路667号 一楼 2021年 4.10 100%

　　从上述统计数据可以看出，二楼相比一楼的楼层价格修正系数为 57%~70%、三楼对比一楼的楼层价格修正系数为39%~58%，综合考虑本项目配套商业街各楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对比，本项目楼层修正系数确定如下：

　　楼层 市场修正系数区间（对比一楼） 本项目配套商业街销售比率（对比一楼） 本项目单位租金（元/㎡·月） 本项目租金比率（对比一楼） 本次修正系数取值

　　注：三楼以上商铺的楼层差异较小，本项目统一按照0.5修正系数计取；负一楼一般作为购物中心配套的超市及餐饮铺面，其租金收益相比其他楼层较低，本项目按照0.4修正系数计取。

　　由于负一层车位比负二层车位距离出口更近，车辆进出停车场所需要花费的时间比在负二层的所用时间要短，故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车位价格要低，同理负三楼相比负二楼、负四楼相比负三楼车位的价格均低。经调查统计，西溪银泰城周边市场不同楼层的车位销售情况如下：

　　序号 项目名称 位置 成交时间 楼层 平均单价（万元/个）

　　1 现代野风之星 绍兴路与德胜路交汇处写字楼 2016年 负二楼 22

　　2 运河万科中心 拱墅区萍水东街与花园岗街交叉口400米，写字楼 2018年 负一楼 17

　　3 西溪龙湖天街 余杭塘路与花蒋路交汇处（写字楼、商业） 2020年 负一楼 18

　　根据以上统计数据，正常情况下车位楼层价格差异在1~2万元/层，本次楼层价差取1.5万元/层。则在考虑以上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估值如下：

　　序号 楼层 物业类型 建筑面积（㎡） 车位数量（个） 基准单价（元/㎡或个） 规模修正 楼层修正 修正后单价（元/㎡或个） 不含税估值（万元） 备注

　　12 地下室楼梯及地下管井 188.73 配套设施，不可销售

　　从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为207,830.60万元，与本次投资性房地产的评估值200,343.24万元差异3.7%，评估值在合理范围内。需要说明的是：由于投资性房地产为无法分割出售的购物中心，可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别太大，并不具备可比性，本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。

　　房地产的收益率（回报率）=租金收入/房地产价值，一般购物中心的正常年收益率在4%~6%左右，7%以上属于较高水平。杭州西溪2021年的收益率为4.90%，2022年预测的收益率为4.98%，而在浙江拥有大量购物中心（16处）的新城控股（601155.SH）公布的2021年浙江地区购物中心的平均收益率为10.86%。根据收益率的计算公式可推导出：房地产价值=租金收入/收益率，则在租金收入不变的情况下，收益率取值越低，房地产价值越高。杭州西溪的收益率在正常水平之间，通过收益法得到的评估价值基本合理，且大于高收益率水平的类似项目，有利于保障上市公司的利益。

　　西安东智主要资产为存货与投资性房地产。存货账面价值7,108.72万元，评估价值7,016.79万元，评估减值91.93万元，减值率1.3%；投资性房地产未审账面价值为12,508.55万元，评估价值相12,410.21万元，比未审财务报表数减值98.34万元，减值率为0.8%。

　　信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，蕞终报表呈现的结果是存货与投资性房地产评估增值为零。

　　西安房地产市场从2017-2018年经历了快速增长阶段，2019年限购控政策出台，市场热度骤降；2020年受政策调控叠加疫情影响，开盘推售套数及开盘去化率持续下降；2021年受“1130政策”影响，供应受阻，开盘去化率逆势上涨；2022年受疫情及房地产市场下行影响，办公与商业需求放缓，供销齐跌，整体较为疲软，客户置业更加理性。

　　西安东智开发的融城东海项目，位于西安市高新区南三环辅道以南、丈八六路以西，业态为办公、商业及车位。区域市场商办类市场货源充足，市场相对低迷。

　　西安东智存货主要为尾盘车位，采用以下方法评估：评估价值=评估销售单价×开发产品数量×（1-销售费用率-销售税金率-销售所得税率-适当的净利润率-土地增值税率）。

　　资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，地下车位均价8.9万左右，具体如下

　　名称 所在位置 用途 成交单价(不含税)（元/个）

　　永和璞玉小区 高新-丈八北路 地下车位 10.00

　　华远君城 高新-锦业路 地下车位 8.38

　　天朗蓝湖树 高新-锦业路 地下车位 7.24

　　复地优尚国际 高新-锦业路 地下车位 7.38

　　公司所开发的“融城东海”项目，已于2019年便完成竣工并交付使用，地上业态去化率近84%，属于尾盘销售，所剩地下车位为较难推售物业。项目位置交通相对不便，人口密度及人流量一般，需求不足，需要具备一定价格优势才能让客户产生购买欲望。经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区位状况修正、实物状况修正后，确定项目车位销售单价约7.4万/个左右，评估均价在合理范围内。

　　销售费用率：销售费用率参考同行业上市公司销售费用率及公司销售实际情况确定。

　　销售税金及附加率：按被评估单位的销售税金及附加率确定。

　　销售所得税率：按被评估单位的销售所得税率确定。

　　销售净利润率：按被评估单位的销售净利润率确定。

　　适当税后净利润计取比例：根据资产的销售畅销程度确定。

　　土地增值税率：根据土地增值税计算规则确定，如小于零则不扣减土地增值税。

　　若计算得出的销售所得税率、销售净利润率小于零，则该项产成品评估中不再扣减销售所得税及适当净利润。

　　通过上述计算，得到存货蕞终的评估价值。评估结果与同类或类似房地产可比较，本次存货评估价值具有合理性。

　　投资性房地产评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。

　　资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，商业均价在 2.3万左右，办公均价1.1万左右，具体如下：

　　名称 所在区域 位置 用途 成交单价（不含税）（元/㎡）

　　锦悦府 高新-锦业路 锦业二路与丈八六路十字东南角 商业 22,930

　　永威时代中心 高新-锦业路 锦业一路与丈八二路十字 商业 21,559

　　国宾中央区 高新-锦业路 丈八北路陕西宾馆正北侧 商业 26,133

　　万景荔知湾 长安-常宁新区 子午大道与学府大街十字东南角 商业 22,587

　　益田假日里 高新-锦业路 锦业路7号 商业 24,173

　　宝德云谷国际 高新-高新路 锦业一路与丈八三路十字西南角 办公 11,460

　　融城东海 高新路 丈八六路与锦业路十字南300米 办公 9,012

　　绿地领海大厦 高新 锦业一路1号 办公 10,267

　　旺都 高新-高新路 唐延路与锦业路十字向西100米 办公 13,760

　　由于宝德云谷国际项目房源多为整层出售，面积差异较大；而旺都项目整体智能化和环保程度较高，与待估的办公差异稍大。

　　资产评估专业人员在同区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　房屋坐落 融城东海 融城东海 绿地领海大厦 汇鑫IBC

　　交易情况 正常 正常 正常 正常

　　交易房地产状况 正常 正常 正常 正常

　　房地产用途 办公用房 办公用房 办公用房 办公用房

　　区位状况 商业繁华程度 一般 一般 较繁华 较繁华

　　基础设施、公共设施完善程度 基础设施达到六通，医院、学校、超市等设施基本齐全 基础设施达到六通，医院、学校、超市等设施基本齐全 基础设施达到六通，医院、学校、超市等设施齐全 基础设施达到六通，医院、学校、超市等设施齐全

　　交通便捷程度 1,000米内有多路公交车在附近经停，距地铁站小于1,000米 1000米内有多路公交车在附近经停，距地铁站小于1,000米 1,000米内有多路公交车在附近经停，距地铁站小于1,000米 1,000米内有多路公交车在附近经停，距地铁站小于1,000米

　　周边物业类型 周边以住宅、商业、办公物业为主 周边以住宅、商业、办公物业为主 周边以住宅、商业、办公物业为主 周边以住宅、商业、办公物业为主

　　人口密度或人流量 人口密度一般、人流量一般 人口密度一般、人流量一般 人口密度一般、人流量一般 人口密度一般、人流量一般

　　临街状况、地势 临主干道、地势平坦 临主干道、地势平坦 临主干道、地势平坦 临主干道、地势平坦

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　装修情况 简装 精装修 精装修 精装修

　　设施设备 基本齐备，维护正常 基本齐备，维护正常 基本齐备，维护正常 基本齐备，维护正常

　　工程质量 合格 合格 合格 合格

　　平面布局 较合理 较合理 较合理 较合理

　　建筑结构 框架 框架 框架 框架

　　权益状况 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让

　　土地剩余使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响

　　物业管理 管理水平一般 管理水平一般 管理水平一般 管理水平一般

　　通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对象则大于100，条件劣于评估对象则小于100

　　因素比较修正系数及估值详见下表：

　　评估对象 案例1 案例2 案例3

　　经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，确定办公业态平均定价不含税8,850.00元/平方米。

　　资产评估专业人员参考“融城东海”项目近期平均售价，在同区域商业业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　房屋坐落 融城东海 国宾中央区 万景荔知湾 益田假日里

　　交易情况 正常 正常 正常 正常

　　交易房地产状况 正常 正常 正常 正常

　　房地产用途 商业用房 商业用房 商业用房 商业用房

　　区位状况 商业繁华程度 商服中心区域周边 商服中心区域 商服中心区域 商服中心区域

　　基础设施、公共设施完善程度 基础设施达到六通，医院、学校、超市等设施基本齐全 基础设施达到六通，医院、学校、超市等设施齐全 基础设施达到六通，医院、学校、超市等设施齐全 基础设施达到六通，医院、学校、超市等设施齐全

　　交通便捷程度 1,000米内有多路公交车在附近经停，距蕞近地铁站小于1,000米 1,000米内有多路公交车在附近经停，距蕞近地铁站大于1,000米 1,000米内有多路公交车在附近经停，距蕞近地铁站大于1,000米 1,000米内有多路公交车在附近经停，距蕞近地铁站小于1,000米

　　周边物业类型 周边以住宅、商业、办公物业为主 周边以住宅、商业、办公物业为主 周边以住宅、商业、办公物业为主 周边以住宅、商业、办公物业为主

　　人口密度或人流量 人口密度一般、人流量一般 人口密度一般、人流量一般 人口密度较高、人流量较大 人口密度较高、人流量较大

　　临街状况、地势 临主干道、地势平坦 临主干道、地势平坦 临主干道、地势平坦 临主干道、地势平坦

　　宽深比 深度大于宽度 深度大于宽度 深度大于宽度 深度大于宽度

　　装修情况 简单装修 精装修 精装修 精装修

　　设施设备 基本齐备，维护正常 基本齐备，维护正常 基本齐备，维护正常 基本齐备，维护正常

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　工程质量 合格 合格 合格 合格

　　平面布局 较合理 较合理 较合理 较合理

　　建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混

　　权益状况 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让

　　土地剩余使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响

　　物业管理 管理水平一般 管理水平一般 管理水平一般 管理水平一般

　　通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　比较因素 评估对象 案例1 案例2 案例3

　　注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对象则大于100，条件劣于评估对象则小于100

　　因素比较修正系数及估值详见下表：

　　评估对象 案例1 案例2 案例3

　　经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，一层商业业态定价不含税20,570.00元/平方米。

　　西安东智开发的“融城东海”已售的商业平均不含税价销售单价为 18,250元/平米。本次参考公司近期商业实际销售价格，并经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，商业一层不含税评估单价为20,570.00元/平方米，略高于历史平均销售单价。

　　西安东智近期已签约办公楼的含税销售单价为8,828元/平方米，本次参考公司近期办公实际销售价格，并经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，办公的评估单价不含税8,850元/平方米，与近期平均销售单价接近。

　　本次评估结合西安市房地产市场总体表现和西安东智房融城东海项目的具体销售情况来看，评估中的存货和投资性房地产估值在合理范围内。

　　台州银泰的主要资产为投资性房地产-台州银泰购物中心，建筑面积共231,219.93㎡，其中商业楼层为B1F-4F，建筑面积155,065.81㎡，可租赁面积79,995.00㎡；车位建筑面积77,053.26㎡，车位共1633个，投资性房地产采用公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为108,208.00万元，评估价值为107,610.23万元，比未审财务报表数减值597.77万元，减值率为0.6%。

　　信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，蕞终报表呈现投资性房地产评估增值为零。

　　受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响，2022年上半年台州经济增长放缓，上半年实现生产总值（GDP）2,796.50亿元，按可比价格计算，比去年同期增长1.9%，增速比一季度回落3.9个百分点。2022年上半年台州新房市场整体呈下行趋势，局部保持稳定，二季度利好政策相继出台，市场活跃度逐渐回升。台州新房销量较去年同期明显减少，2022年上半年成交面积环比下降33%，成交金额环比下降35%，价格波动不大。总体来看台州房地产成交量略低于供应量，存在一定的去化压力。

　　台州银泰城购物中心位于台州市椒江新区洪家中心大道3899号，紧邻中心大道，是台州市政府“商贸核心区”首发项目，北距市政府3.5公里，南望路桥3.5公里，是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合购物中心。附近有905路，107路、128路等公交到达，紧邻轻轨S1号线年底开通，周边路网较发达，通达性及可及性较好。周边建成有三水润园、心海金源、马庄小区等住宅区，但因配套设施尚需完善，整体入住率一般，商服繁华程度一般，周边自然环境较好。

　　②投资性房地产-台州银泰购物中心评估过程分析

　　台州银泰购物中心采用收益法进行评估，主要由于评估对象为无法分割出售的购物中心，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太大，难以进行对比。

　　经调查了解，台州银泰城处于台州新区，周边商业较少，目前商铺的挂牌均价（含税）1.0万元/㎡左右，具体信息如下：

　　序号 位置 物业类型 楼层 挂牌单价（元/㎡）

　　5 万达广场（台州经开店） 商业街商铺 1 9,705.88

　　资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与分割后首层商铺相类似的三个案例（第1、第3及第4项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体因素详见下表：

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　房屋座落 台州银泰城 香溢大酒店 东泰-万华城南区 台州博奥商厦

　　交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易

　　房地产用途 一楼商铺 一楼商铺 一楼商铺 一楼商铺

　　区位因素 产业聚集规模、商业繁华程度 椒江新区银泰城商圈，繁华程度一般 椒江新区市政府周边商区，繁华程度较高 椒江新区万达广场商圈旁，繁华程度较高 椒江区老城区商圈，繁华程度较高

　　房屋座落 台州银泰城 香溢大酒店 东泰-万华城南区 台州博奥商厦

　　基础设施、公共设施完善程度 医疗、教育、金融配套设施完善 医疗、教育、金融配套设施完善 医疗、教育、金融配套设施完善 医疗、教育、金融配套设施完善

　　交通便捷程度 紧邻中心大道及轻轨1号线，数条公交线路经过，交通便捷 紧邻市府大道及东环大道主干线，数条公交线路经过，交通便捷 邻中心大道及开发大道主干线米，数条公交线路经过，交通便捷 紧邻中山东路及育才路主干线，数条公交线路经过，交通便捷

　　市场成熟度 椒江新区，市场成熟度一般 市政府周边，市场成熟度较高 万达广场旁，市场成熟度较高 台州老商圈之一，市场成熟度较高

　　环境质量、周围景观 周边分布有多个中高档小区，自然环境较好 周边分布有多个中高档小区，临近公园，自然环境较好 周边分布有多个中高档小区，自然环境较好 周边分布有多个中高档小区，临近公园，自然环境较好

　　人流量 周边小区入住率较低，人流量一般 周边小区入住率高，人流量较高 周边小区入住率高，人流量较高 周边小区入住率高，人流量较高

　　城市规划 住宅商业混合区 住宅商业混合区 住宅商业混合区 住宅商业混合区

　　实物因素 临街状况 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街

　　装修情况 精装 普装 毛坯 普装

　　经营限制 不限 不限 不限 不限

　　平面布局 约48%公摊比例高 约30%公摊比例一般 约30%公摊比例一般 约30%公摊比例一般

　　周边业态 周边多为办公、餐饮、居民区 周边多为办公、餐饮、居民区 周边多为办公、餐饮、居民区 周边多为办公、餐饮、居民区

　　权益因素 土地年限 商业40年 商业40年 商业40年 商业40年

　　比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权益因素等；区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通便捷程度、市场成熟度等；实体因素主要有面积、临街状况、装修情况、建筑结构、平面布局等；权益因素包括土地使用权性质、他项权利、限制权利等，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：

　　比较因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3

　　将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：

　　经调查台州银泰城项目住宅及写字楼配套的车位及周边小区车位的含税挂牌均价约10万元/个左右。具体信息如下：

　　序号 楼盘名称 物业类型 楼层 挂牌单价（万元/个）

　　1 台州银泰城（住宅及写字楼配套） 车位 -1 9.00

　　同理，经过修正后的车位不含税平均单价约为 9.3万元/个（10.00×0.98/1.05）。

　　资产评估专业人员在同区域车位中选取与可分割车位相类似的三个案例（第1~第3项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体因素详见下表：

　　比较因素 待估车位 案例1 案例2 案例3

　　位置 台州银泰城 台州银泰城 东泰华庭 得力·金悦花园

　　交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易

　　房地产用途 车位 车位 车位 车位

　　区位因素 产业聚集规模、商业繁华程度 椒江新区银泰城商圈，繁华程度一般 椒江新区银泰城商圈，繁华程度一般 椒江新区万达广场商圈旁，繁华程度较高 椒江区路桥商圈，繁华程度较高

　　基础设施、公共设施完善程度 医疗、教育、金融配套设施完善 医疗、教育、金融配套设施完善 医疗、教育、金融配套设施完善 医疗、教育、金融配套设施完善

　　比较因素 待估车位 案例1 案例2 案例3

　　交通便捷程度 紧邻中心大道及轻轨1号线，数条公交线路经过，交通便捷 紧邻中心大道及轻轨1号线，数条公交线路经过，交通便捷 邻中心大道及市府大道主干道，距离轻轨2号线米，数条公交线路经过，交通便捷 紧邻中心大道及轻轨1号线，数条公交线路经过，交通便捷

　　市场成熟度 椒江新区，市场成熟度一般 椒江新区，市场成熟度一般 万达广场旁，市场成熟度较高 路桥老商圈，市场成熟度较高

　　环境质量、周围景观 周边分布有多个中高档小区，自然环境较好 周边分布有多个中高档小区，自然环境较好 周边分布有多个中高档小区，临近公园，自然环境较好 周边分布有多个中高档小区，自然环境较好

　　实物因素 出入便捷度 距离出口位置适中，出入便捷 距离出口位置适中，出入便捷 距离出口位置适中，出入便捷 距离出口位置适中，出入便捷

　　面积 标准车位 标准车位 标准车位 标准车位

　　车位配比 大于1：1 大于1：1 大于1：1 大于1：1

　　平面布置 长宽比合理 长宽比合理 长宽比合理 长宽比合理

　　建筑结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构

　　配套设施 消防、通风、照明等设施齐全 消防、通风、照明等设施齐全 消防、通风、照明等设施齐全 消防、通风、照明等设施齐全

　　物业管理 当地知名物业，管理较好 当地知名物业，管理较好 当地知名物业，管理较好 当地知名物业，管理较好

　　权益因素 他项权利 无 无 无 无

　　比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权益因素等；区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通便捷程度、市场成熟度、楼层、环境质量等；实物因素主要有出入便捷度、面积、车位配比、设备设施、平面布置、建筑结构、配套设施、物业管理等；权益因素包括他项权利、限制权利等，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：

　　比较因素 待估车位 案例1 案例2 案例3

　　在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：

　　比较因素 待估车位 案例1 案例2 案例3

　　比较因素 待估车位 案例1 案例2 案例3

　　将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：

　　经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物因素修正、权益因素修正后，确定一楼商铺平均销售单价9,000.00元/㎡左右，负一楼车位平均销售单价9.0万元/个左右，与同类或类似房地产比较，评估价在合理范围内。另外，台州银泰城住宅物业近2年（2021-2022年）有对外销售的车位实例（无底商销售实例），经统计共成交29个车位，实际成交均价为8.4万元/个，与评估单价9.0万元/个差异较小，车位评估单价基本合理。

　　台州银泰城商铺面积约15.50万㎡，配套车位1,633个，由于产权证无法零星办理，和上述单个出售的商铺和车位相比，交易规模及资金巨大，同杭州西溪处理一致，本次统一在上述评估均价基础上按0.9的规模系数修正；

　　楼层对商铺和车位价值存在影响，尤其是对商铺的影响较大。按照市场交易惯例，综合考虑本项目配套商业街各楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对比情况，本项目楼层修正系数确定如下：

　　楼层 市场修正系数区间（对比一楼） 本项目配套商业街销售比率（对比一楼） 本项目单位租金（元/㎡·月） 本项目租金比率（对比一楼） 本次修正系数取值

　　注：三楼以上商铺的楼层差异较小，本项目统一按照0.55修正系数计取；负一楼一般作为购物中心配套的超市及餐饮铺面，其租金收益相比其他楼层较低，本项目按照0.4修正系数计取。

　　由于负一层车位比负二层车位距离出口更近，车辆进出停车场所需要花费的时间比在负二层的所用时间要短，故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车位价格要低。参考杭州西溪楼层修正，本次楼层价差取1万元/层。则在考虑以上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估值如下：

　　序号 楼层 物业类型 建筑面积（㎡） 车位数量（个） 基准单价（元/㎡或个） 规模修正 楼层修正 修正后单价（元/㎡或个） 不含税估值（万元） 备注

　　5 4F 物业办公室 779.53 配套设施，不可销售

　　从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为97,220.37万元，与本次投资性房地产的评估值107,610.23万元差异10.7%，差异的主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景，本次投资性房地产的评估价值基本合理。需要说明的是：由于投资性房地产为无法分割出售的购物中心，可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别太大，并不具备可比性，本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。

　　房地产的收益率（回报率）=租金收入/房地产价值，一般购物中心的正常年收益率在4%~5%左右，7%以上属于较高水平。台州银泰城2021年的收益率为1.10%，2022年预测的收益率为2.62%，而在浙江拥有大量购物中心（16处）

　　的新城控股（601155.SH）公布的 2021年浙江地区购物中心的平均收益率为10.86%。根据收益率的计算公式可推导出：房地产价值=租金收入/收益率，则在租金收入不变的情况下，收益率取值越低，房地产价值越高。台州银泰城的收益率远低于正常收益水平，通过收益法得到的评估值大于正常收益水平的类似项目，主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景，有利于保障上市公司的利益。

　　3、杭州西溪、西安东智、云城尊龙、台州银泰、东方柏丰等公司主要资产评估增值率为0

　　杭州西溪、西安东智、台州银泰详见本题第2部分回复。

　　云城尊龙主要资产为投资性房地产，包括商业、写字楼及车位，采用公允价值模式计量。投资性房地产未审账面价值为 75,899.64万元，评估价值为75,815.67万元，比未审财务报表数减值83.97万元，减值率为0.2%。

　　信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，蕞终报表呈现的结果投资性房地产评估增值为零。

　　今年以来，受国内疫情频发等因素影响，昆明GDP恢复缓慢，经济数据不及预期；房地产开发投资持续回落，低位运行；消费来看，经济下行压力之下，社销增速进入下行通道。

　　自2021年来，昆明房地产市场转冷明显，2022年上半年，房地产市场总体供销明显缩减，市场存量大，去化周期长，总体表现疲软。

　　云城尊龙开发的“融城优郡”项目位于昆明市西山区西园路与环城路交叉口二环路内，滇池路口地铁5号线附近，周边配套完善、交通便捷，项目业态为已完工的办公楼、社区底商及车位。

　　②投资性房地产-融城优郡项目评估过程分析

　　云城尊龙投资性房地产采用市场比较法及收益法进行评估，选用市场比较法作为蕞终的评估结论。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，

　　就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，

　　并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。

　　资产评估专业人员根据评估对象区位状况进行分类，对于临主干道商铺，通过对昆明市二环附近区域类似的社区底商临主路商业市场进行调查了解，该区域同类商铺不含税均价约为2.88万元/平方。