连载IPO中集体土地问题解决思路与审核尺度研究（三）
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原标题：连载 IPO中集体土地问题解决思路与审核尺度研究（三）
来源：微信公众号K先生工作室（i-ksir）
《IPO中集体土地问题解决思路与审核尺度研究》全文近2万字，因篇幅有限，将以连载形式发布，欢迎持续关注~
1、集体土地现行法律法规解读与发展方向分析
1.2集体土地法律问题发展方向分析
2.1广东非深圳地区案例（香山股份，和胜股份，四通股份，案例总结）
2.2广东深圳地区案例（反馈意见涉及集体土地的问题，解决与回复反馈意见思路，对该案例的解读）
2.3非广东地区案例（天能重工，千禾味业，中新科技，新元科技，金雷风电，恒通科技）
2.4涉农行业集体土地问题分析——以饲料加工行业为例（禾丰牧业，金新农）
4、证监会集体土地最新审核理念——基于案例总结
附：国有土地使用权出让规定（六类土地必须纳入招拍挂，可协议出让的五类土地）
深圳地区土地问题更为特殊，涉及历史遗留问题，特专门说明。此处以较为典型的崇达技术（002815，2016年3月18日首发过会）为例，说明其论证过程（崇达技术先后两次申报，第一次被否决）。
崇达技术曾经在2012年申报IPO被否，发审委否决理由如下：你公司目前所有生产经营房产均为租赁取得，其中87.77%租赁房产因占用农村集体用地未能办理房屋产权证书。你公司保荐机构及律师认为在农村集体土地上建造房屋出租用于非农建设不符合《土地管理法》相关规定。你公司存在租赁厂房和搬迁的法律与经营风险，但无明确、有效防范相关风险的策略和措施。
2016年，崇达技术再次申报时，反馈问题提出：发行人为二次申报企业，请保荐机构、发行人律师就发行人前次申报被否决的原因及整改情况进行逐项说明并发表明确意见。
上述物业出租方宝恒源实业于2013年3月向发行人及宝安国土局出具承诺，承诺在未来十年内，不会将租赁房产及所用土地纳入城市更新改造拆迁范围；出租方新全物业于2015年6月向发行人及宝安国土局出具承诺，承诺在未来五年内，不会将租赁房产及所用土地纳入城市更新改造拆迁范围。
发行人实际控制人姜雪飞、朱雪花已向发行人出具《补偿承诺函》，承诺如在发行人与出租方宝恒源实业、新全物业签署的租赁合同有效期内，因租赁厂房拆迁或其他原因无法继续租用，将全额承担由此给发行人造成的损失。
根据宝安国土局出具的《市规划国土委宝安管理局关于租赁生产经营场所用地有关问题的复函》（深规土宝函[2013]283号），深圳崇达租赁的上述物业所用土地在深圳市土地利用总体规划所确定的规划建设用地范围内，属深圳市宝安区农村城市化历史遗留问题处理范围，目前未办理土地出让手续。
根据《深圳市人民政府办公厅关于深圳市崇达电路技术股份有限公司租赁生产经营有关问题的函》（深府办函[2015]118号），深圳崇达租赁的上述物业所用土地在深圳市土地利用总体规划所确定的规划建设用地范围内，目前尚未办理有关权证手续，属特区快速发展过程中形成的农村城市化历史遗留问题。
政府主管部门出具确认文件宝安国土局出具《市规划国土委宝安管理局关于租赁生产经营场所用地有关问题的复函》（深规土宝函[2013]283号），确认上述租赁房产所使用土地未申报城市更新单元专项规划制定计划，不涉及宝安区已批准的城市更新项目。
《深圳市人民政府办公厅关于深圳市崇达电路技术股份有限公司租赁生产经营有关问题的函》（深府办函[2015]118号），确认上述租赁房产所使用土地未申报城市更新单元专项规划和计划，不涉及深圳市及宝安区已批准的城市更新项目；根据出租人对深圳市有关部门所做的承诺，预计承租人在未来五至十年内可继续租赁使用上述物业。
发行人原有四个生产基地，即发行人福永分公司、深圳崇达、江门崇达和大连崇达。为进一步减少深圳崇达所租赁的存在权属瑕疵（未办理权属证书）的物业可能给公司带来的经营风险，公司已在江门崇达设立新厂，规划建造三栋厂房及附属配套设施。同时，大连崇达已在自有土地之上建设厂房及宿舍。截至2015年末，发行人（深圳崇达）共租赁集体土地之上的厂房（主要经营场所）占发行人及子公司所使用房产总面积的比例已降低至20.06%；预计至2016年末，发行人（深圳崇达）所租赁的集体土地之上的厂房（主要经营场所）占发行人及子公司所使用房产总面积的比例将进一步降低至13.71%。
⑤论证募投项目投产进一步减轻负面影响
本次发行募集资金投资项目预计于2018年末达产，同时随着深圳崇达的产能向江门崇达转移，预计2018年末，发行人在深圳地区（深圳崇达）的产能将降低至20.90%，相应收入和净利润占比也将降低至30%以下。
该案例规避了土地管理法的63条，以政府部门证明为依据，认为深圳崇达租赁的房产主要用于工业生产，未改变其建设用地的总体规划性质用途，符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定（之所能如此论证，应该还是与《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》有关）。同时，由出租方和政府出具证明文件，证明相关房产在未来不会被拆迁，并由政府说明相关问题是历史遗留问题，而非公司违规行为。在公司层面，积极拓建新厂包括用募集资金新建厂房。最后由实际控制人出具兜底承诺。该类型解决思路在深圳地区上市公司中已经成为普遍模式，属于非常成熟的思路。
天能重工为青岛企业，涉及集体土地问题的为位于吉林的子公司。
发行人子公司吉林天能租用集体土地用于非农业建设，不符合《土地管理法》的有关规定。
吉林天能终止原土地租赁协议，不再承租该集体土地，并另行签署土地租赁合同，承租了一宗面积为12,000平方米、工业用途的国有建设用地（大国用（2007）字第820800098号《国有土地使用证》）。
该案例，发行人最终终止了在原集体土地的租赁协议，另行租赁了规范的国有建设用地并取得了国有土地使用证。
千禾味业为四川企业，涉及集体土地问题的为位于石家庄的子公司。
发行人子公司石家庄恒泰租用集体土地用于工业用途，不符合《土地管理法》的有关规定。
①承认租赁集体土地用于非农建设违法违规
子公司石家庄恒泰租赁使用集体土地及地上厂房事宜不符合相关集体土地管理法律法规的规定（用于非农建设）。
子公司石家庄恒泰净资产、营业收入、净利润占比为2.63%、5.58%、0.06%，重要性程度较低。
搬迁费用与损失174万，占发行人上一年度净利润比重为3.29%。搬迁不会对公司的经营产生重大影响，亦不会因此给公司造成重大损失。
2016年1月21日，石家庄恒泰与马家庄村委会签署《合同终止协议书》，同意从2016年3月15日起即终止该《土地厂房租用协议》。
公司实际控制人出具承诺，由其承担搬迁费用及损失，并寻找落实替代的租赁房源。
该案例，发行人定量论证了集体土地的瑕疵影响较小，搬迁损失也较小，同时其最终终止了在原集体土地的租赁协议，并由实际控制人出具兜底承诺，取得了发审委认可。
请保荐机构和律师核查并说明发行人租赁集体建设用地建造厂房是否符合《首次公开发行股票并上市管理办法》第十五条关于发行人资产完整性的要求；上述集体土地的租赁价格是否公允。请保荐机构和律师对整改情况涉及星明村以及中新科技履行的程序、出售并租回交易的真实性、有无代持、村首期款的资金来源、交易的公允性进行核查并发表意见。
发行人所在地台州市人民政府和台州市椒江区人民政府在《关于中新科技集团股份有限公司有关厂房及用地情况的说明》中确认：“中新公司原先承租土地系星明村撤村改居过程中形成的农村集体建设用地，中新公司租赁使用符合《关于加强农村集体非农建设用地使用权流转管理的意见》（浙土资发〔256号〕文）等关于农村集体非农建设用地使用权流转的地方性规定，不属于违规行为”。
②将建造的厂房转让给土地所有权人星明村再重新租回
发行人在厂房建造完成后将其转让给土地所有权人星明村，并由星明村将厂房租赁给发行人使用，从而消除了因租赁使用集体建设用地与《土地管理法》不相符的情形，发行人租赁集体房产作为生产经营场所合法有效。
2015年5月9日，星明村村民代表大会作出决议，同意提前终止于2015年5月1日与中新科技签署的《土地租赁协议》，并同意以9,200万元的价格收购工人西路原星明轮窑厂及周边地块上的钢结构厂房，并在收购后将其以年租金1,133.74万元的价格租赁给中新科技5年。
2015年5月11日，发行人与星明村民委员会签订了《厂房转让协议书》及《厂房租赁协议书》，约定发行人将前述新建厂房转让给星明村民委员会后向其租赁该厂房。其中，西厂区厂房转让价款以建造成本为基础确定为9,200万元，双方同意厂房转让款分两期支付，在协议签署10日内支付首期转让款5,000万元，第二期剩余转让款4,200万元由甲方应支付给乙方的租赁费进行冲抵，多退少补。2015年5月21日，星明村民委员会已经支付了首期转让款5,000万元。同时发行人向星明村民委员会租赁厂房，厂房租赁期限为5年，租金为每年1,133.74万元。
2015年5月14日，星明村民委员会取得了由台州市椒江区人民政府核发的“椒集用（2015）第00247号”《集体土地使用证》，载明该集体土地面积为30,517.94平方米，用途为工业用地。
实际控制人承诺：中新科技向葭沚街道星明村承租钢结构厂房作为生产经营场所，租赁期5年。由于该厂房坐落地为农村集体建设用地，如果在合同租赁期间因政府拆迁需要，将生产线迁往其他场所的，由此产生的搬迁费用和对生产经营造成的其他直接、间接损失由承诺人共同承担，承诺人将在搬迁完成后的六个月之内以货币资金方式对中新科技进行补偿，以免中新科技实际造成损失。任一承诺人对于其他承诺人的补偿义务具有连带保证责任。如承诺人未按照承诺内容进行补偿，中新科技有权对承诺人的现金分红进行扣除，直至承诺人的补偿义务完成。
发行人通过创造性将租赁集体土地转换为租赁房产，即由土地出租方（村委）收购公司在该土地建造的厂房，并在5年内将该房产租赁给公司使用。将租赁土地改为租赁房产，实质上市为了规避土地管理法63条规定，因为现在法律并没有明确禁止集体土地上的建筑物不得用于出租。此外，该建设用地及地上房屋建筑物，应办理有关确权手续。
下期将继续解读“首发通过案例研究”中的“非广东地区案例”，案例涉及新元科技（300472）、金雷风电（300443）、恒通科技（300374）。敬请期待~
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