配建27150平！实际楼面价或破万！方远获椒江洪家中心大道旁热地
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原标题：配建27150平！实际楼面价或破万！方远获椒江洪家中心大道旁热地
新浪乐居台州讯 2020年12月29日
方远房地产集团有限公司以7.84亿元竞得椒江区洪家街道中心大道以东JHJ060-0102纯住宅地块（台土告字[2020]075号），楼面价约6997元/平（未考虑配建等因素），溢价率34.9%，投报配套用房面积：27150平方米。如果算上返还部分的建设成本，可售部分的楼面价估算已破万。就算只是用封顶价和可售面积计算，楼面价也超9000元/平。
本地块出让面积50932平方米，起始价58100万元，竞买保证金11620万元，起拍楼面价约5185元/平方米（未考虑配建等因素）。设上限价格78400万元，达到限价时楼面价约6997元/平。当竞买人报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上投报无偿返还住宅建筑面积程序。
据悉，该地块吸引了约三十家房企参与竞拍，有台州本地多家知名房企，有深耕台州多年的老牌外来房企，有近年在台州打响知名度的新贵，还有头部房企大佬，更有不少初来台州的新朋友。
限时竞价一开始，不到3分钟出价35轮，直接顶到限价。限时竞价开始约6分钟，第71轮竞拍，竞报无偿返还的建筑面积就达2万平方米，随后竞报才逐渐趋缓。可见该地块热度之盛，预期之高。
土地用途为住宅；出让年限：住宅70年；建筑密度：≤30%；建筑高度（自室外地坪算起）：≤80米且≥40米；容积率：＞1.0，≤2.2；绿地率：≥30%。
用地范围：东至规划道路二(规划宽度20米)，南至规划道路三(规划宽度28米),西至用地界线，北至规划道路一(规划宽度15米)(详见附图)。
地块要求中心大道沿街建筑应与中心大道平行或垂直布置。居住建筑面宽小于等于36米。建筑外墙主要材质采用铝板、石材或幕墙等干挂，居住建筑应采用公建化立面，外墙不应大面积采用深色材质。
从地块本身素质看：1、体量适中，土地用途纯粹，去化周期较为可控；2、狭长的地块形状，限高和限宽要求，限制了产品铺排，预计还是高层产品；3、外墙材质体现了项目形象和品质端的要求。4、板块内同类型地块项目较多，但初始预期已经到更高的高度。5、地块靠近城市主干道和轨道交通，需要注意隔绝噪音。
该地块属于台州商贸核心区板块的核心区域，到银泰城直线公里，到台州星光耀广场的直线公里。周边交通通达性好，建设氛围浓厚，等市域铁路S1线建成通车后将会进一步丰满这个区位的商业文化和经济价值。
从板块能级来看，商贸核心区站在区域融合的高度，发展动能强劲，地缘抗性趋弱；从发展周期来看，商贸核心区已经过十年左右开发沉淀，正是集中出形象出效果的关键期；从基础配套看，商贸核心区目前无论是路网系统、还是教育、商业设施都有一定的基础并且在加快完善，具备容纳高能级配套和更多人口的条件；从板块话题感看，商贸核心区有台州头部条市域铁路S1（在建），有心海绿廊（在建），有未来社区（在建），有博览中心（规划），有中华美食头部街（规划）等等，故事性很强。站在这样的板块高度，该地块的吸引力自然放大，同时也应该正面看待地块成交对城市建设的相关推进作用。
来源：《台州市商贸核心区城市设计（修编）》批前公告 2020年9月26日
来源：《台州市商贸核心区城市设计（修编）》批前公告 2020年9月26日
商业休闲：台州银泰城、台州星光耀广场、心海绿廊、中华美食头部街（规划）、置信江南里、未来悦社区商业体等；教育资源：镇海中学台州分校、北大附属台州学校、云健小学(城市港湾校区)、椒江区洪家街道兆桥小学、洪家中学等；交通资源：市域铁路S1线洪家站（在建）、中心大道、内环路、白云山南路、路泽太高架等；板块内目前缺少大型优质医疗机构。
来源：《台州市商贸核心区城市设计（修编）》批前公告 2020年9月26日
地块周边新盘目前均价已经站上17000元/平的水平线（仅供参考，具体以项目展厅一房一价为准）。
造成该地块高热度的原因除了板块和地块本身的吸引力，还有市场层面的推动。1、商贸核心区沿中心大道的楼盘近年来接棒式持续热销，增强了市场信心，拉高了价格预期；2、未来社区2万+的新房价格，打开了价格空间，未来悦、万科城等周边红盘完成了价格筑基，形成了稳固的价格支撑体系。3、下半年中心城区优质宅地供应量减少，开发商需要为明年的项目开发准备土储，新进开发商需要登陆台州完成布局，导致了较为激烈的竞争局面。
但过高的预期也可能带来明显的操盘压力：1、尽管商贸核心区客群来源较为丰富，可新房供应量也较大，新盘集中交付后还有可观的二手房存量产生。2、更多的预期来自于板块的发展，外部客群投资倾向较重，但目前周边居住成熟度缺少支撑性，一旦楼市风向发生明显改变，或受到一定冲击。3、长期的热度和话题维持对客群的吸纳消耗比较快，可能带来疲软感，需要更新更强的发展动能，比如一些重磅配套落地。4、如果洪家房价站上2万的水平线，将失去明显的价格优势，客群选择面扩大，摇摆性加强，会流失一部分客群。
地块周边在售楼盘：未来悦（2020年1月拿地，楼面价约5709元/平）、万科城（2018年7月拿地，楼面价约4786元/平）、众安和源府（2020年6月拿地，楼面价约7036元/平）、海州上城（2019年12月拿地，楼面价约6562元/平）、雍璟府（2018年9月拿地，楼面价约5315元/平）、旭辉森语苑（2018年1月拿地，楼面价约6027元/平）等；地块周边待售楼盘：荣安·棠樾（2020年5月拿地，楼面价约6493元/平）、高速三水润园旁项目（2019年12月拿地，楼面价约4246元/平）。
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