多地城市更新经验做法获住建部全国推广业内：需平衡项目短期与长期利益
10月11日，《住房城乡建设部办公厅关于印发实施城市更新行动可复制经验做法清单（第三批）的通知》（以下简称《通知》）发布，向全国推广各地在城市更新中的经验做法。这些经验做法囊括了城市更新过程中组织机制、法规标准、推进机制、资源盘活利用政策、多元投融资机制等多个维度。
《每日经济新闻》记者梳理发现，各地的城市更新举措主要包括成立专门管理部门、加强考核激励、开展试点工作、出台法规标准、推进城市体检与更新一体化、加大资金投入等，在实施过程中的相关指标也存在差异。
“城市更新已经成为推动各地可持续发展的重要动力，更关乎城市的面貌、功能和品质。在快速城市化的今天，如何平衡历史与现代、保护与发展、创新与传承，已经成为业内的重要课题。”深圳市城市规划设计研究院董事长兼首席规划师、深圳市城市规划协会会长司马晓10月12日接受每经记者采访时分析称。
《通知》总结了各地在建立城市更新工作组织机制、完善城市更新法规和标准、完善城市更新推进机制、优化存量资源盘活利用政策、构建城市更新多元投融资机制、探索城市更新多方参与机制等方面经验做法，并向全国推广。
在管理机制方面，湖北省各市（州）均成立了城市更新专门管理部门，武汉市率先成立住房和城市更新局，其他市（州）也参照组建，于2024年7月全部完成挂牌；石家庄市则成立城市更新促进中心，负责城市更新规划和项目招商引资等工作。
为加强城市更新工作考核，安徽省和江苏省将城市更新工作推进情况纳入政府目标管理和绩效考核，对表现优秀的城市给予资金激励；浙江省和山东省则开展省级城市更新试点，探索城市体检评估、规划设计管理制度建设等。
在法规和标准制定方面，台州市、郑州市、石家庄市和玉溪市出台了城市更新条例，明确了城市更新的目标、原则和要求；河北省和苏州市则明确了城市更新全过程的技术要求和微更新工作指引。
在城市体检与更新一体化方面，天津市依据城市体检结果确定老旧房屋改造任务，宁波市结合城市体检划定城市更新先行片区，唐山市则着重探索片区体检推进更新工作机制。
在资金投入方面，江苏省出台“城新贷”财政贴息政策，重庆市发行政府专项债支持城市更新，河南省整合多种金融工具支持城市更新，江西省则引导开发性、政策性金融机构支持城市更新。
此外，各地还鼓励央企、国企参与实施城市更新项目，引导经营主体市场化运作，优化公众参与路径方法。如天津市建立城市更新与低效闲置国有资产盘活联动机制，北京市则支持中央企业开展城市更新全链条资源统筹。
“城市更新并非只是单纯的拆了重造，在这个过程中，对生活场景的保护是很重要的一点，所以把重要场景建筑与周围环境生活相结合是我们在实践中坚持的方式。”
华东建筑设计研究院有限公司（深圳）院长助理、副总建筑师田鸣告诉每经记者：“比如我们在参与大湾区很多城市更新过程中，有些业主就明确提出要保留某些建筑的历史特征，所以我们在实施过程中更多是把重要场景性建筑跟周围环境与生活结合起来，而不是一味地拆除重造。”
此外，有业内人士提到，在城市更新过程中如何平衡好项目短期利益和社会长期利益值得关注。因为从资方利益角度来看，一般拆除一个高容积率项目后，首先需要考虑拆除后的项目回报，在拆除重建后往往会回馈给社会一个更高容积率的项目，但这种项目可能会与社会长期利益相违背。
“从业内一些项目实操经验来看，更多项目是通过长期运营方式去实现短期利益与长期利益的平衡。比如一个建筑空间，可以将这个场景与周围环境和生活结合起来，通过对交通、连廊等室外空间改造，与业主实现利益共享。”田鸣补充道。
深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉则认为，城市更新过程中的核心问题其实是公平性问题，城市更新不应该是简单的财富再分配，更应该从长期资源配置、空间使用体验等角度去考虑。
“目前不少地方在城市更新过程中有专门的公示制度，比如在设计规划环节，会公示项目设计是否达到法律要求；再比如，当规划基本稳定后，项目居民就可以提需求，在程序上保证大家都参与，主要是为了兼顾与平衡各方利益。”王嘉表示。
头部太平戴维斯华南区策略顾问部负责人邓耀华认为，在城市更新过程中，还可以通过对原项目的微空间进行设计与改造，从而对项目进行重塑，起到激活社区、提升城市功能的作用。“微空间的灵活设计可以满足多样化的城市需求，推动城市从‘物理改造’向‘有机更新’转变，为未来高质量、可持续发展注入无限可能。”
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