今年首宗！台州含租赁住房地块成交！大环拿下！楼面价为何那么低？
文 YOU 地块资料整理自：浙江省土地使用权网上交易系统
9月16日，黄岩区东城街道站西大道东侧城镇住宅用地(租赁住房)、零售商业用地成功出让！这是台州今年首宗含“只租不售”租赁住房的地块，经过1轮竞价，竞得者台州市黄岩大环房地产开发有限公司（黄岩城投集团旗下），成交价2200万元，成交楼面价544元/平（不考虑回购配建等因素），溢价率0%。
该地块楼面价为何如此低？我们来看下地块情况：地上建筑面积≤40420㎡，其中住宅建筑面积≤33220㎡(其中长租房建筑面积≥18220㎡，不得分割销售)，商业建筑面积≤7200㎡；地块按8000元/㎡回购商业用房地上建筑面积6800平方米;回购安置房建筑面积15000平方米，按财政审核的建设工程成本价结算，土地使用权性质为行政划拨，分摊土地面积0.6819公顷;非人防机动车停车位，按照80000元/个回购。
可知，地块主要由回购住宅、回购商业、租赁住房组成，地块具有一定的特殊性，安置类型房源设置了回购价，租赁住房“只租不售”有相关要求，房企拿这类地块，不能按普通商品房用地衡量利润空间。
此次拿地的房企是黄岩城投集团旗下的大环房地产。
回看相关政策热点，9月10日，浙江《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)，向社会公开征求意见。其中提及在“十四五”期间，人口净流入的大城市，新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上;其他重点发展城市，新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到15%以上。这意味着，像杭州、宁波、台州等这样的“人口净流入的大城市”，未来力争30%的新房供应是保障性租赁住房。》》台州等地未来30%新房拟为保障性租赁住房!浙江省住建厅公开征求意见
本宗地块成功出让，意味着台州在培育和发展租赁市场，未来，台州租赁市场有望在“租购并举”的政策下迎来蓬勃发展！
地块位于黄岩东城街道站西大道东侧，在东城街道中心小学（文萃校区）西侧，周边有皇家蓝庭、嘉盛苑、镇东小学、黄岩头部职业技术学校等。
地块范围：东、南、西、北至用地范围线。
【地块信息】台土告字[2021]056号
出让面积11555平方米(17.332亩)，用地性质：二类居住用地(R2)、商业用地(B1);建设内容：住宅、商业及配套设施用房；土地用途为城镇住宅用地(租赁住房)、零售商业用地，规划容积率≤2.2，规划建筑密度≤30%，绿地率≥30%，土地使用权出让年限：零售商业40年，住宅70年。建筑高度(自室外地坪算起)≤60m。
地上建筑面积≤40420㎡，其中住宅建筑面积≤33220㎡(其中长租房建筑面积≥18220㎡，不得分割销售)，商业建筑面积≤7200㎡。
西侧、北侧围墙要求为通透式或绿篱式。
交通主出入口：西侧。其中禁止开设机动车出入口范围详见附图。
1、物业管理用房的配置比例和要求按照《台州市物业管理条例》执行，物业管理用房的设置应当相对独立，集中配置，布局合理。物业管理办公用房应当位于物业管理区域中心或主出入口附近。物业管理经营用房应当临街设置，且底层的建筑面积不得少于二分之一。
2、城镇新建住宅项目，应按套内建筑面积不低于项目住宅总建筑面积的3‰且蕞低不少于50平方米的标准配建居家养老服务用房(老年活动用房)，并应当以成套为原则与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。验收合格后无偿移交至当地街道办事处。具体标准参照《台政办发〔2020〕19 号》。
地下空间规划控制要求：使用性质为停车和辅助配套用房。
1、商业建筑应集中安排，块状布局，不得设置沿街底商。
2、商业建筑(商业网点除外)，内部平面禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式。酒店(宾馆)不得分割销售。
3、商业建筑每个分割单元产权建筑面积不少于300平方米，产权分割单元在建筑方案和建筑施工图中予以明确。
4、总体布局时应综合采光、通风、防灾、配套设施及管理的要求，合理布局。
5、建筑形式要大方并富有时代感，应保证建筑群体的整体感和韵律感，各建筑在形体、色彩、风格、材料上应相似，体现地方特点。建议采用柔和、与绿色景观相协调的颜色，体现简洁、明快、大方的现代风格。
6、建筑外墙主要材质采用铝板、石材或幕墙等干挂，居住建筑应采用公建化立面，外墙不应大面积采用深色材质。
7、居住建筑面宽：居住建筑高度不大于27米时，蕞大面宽不得大于80米;建筑高度大于27米不大于60米时，蕞大面宽不得大于70 米。
【黄岩区东城街道站西大道东侧地块回购协议书】
甲方：台州市黄岩经济开发集团有限公司
黄岩区东城街道站西大道东侧地块系国有土地，土地使用权由乙方依法取得，根据甲方需要和取得时出让方要求，土地使用权出让公告，甲方需回购该地块上部分建筑用于安置房和商业用房，为加强管理，严格执行国家有关规定，确保按时保质完成工程建设，根据有关规定，甲、乙双方就本地块内建设达成协议如下：
甲方回购商业用房地上建筑面积6800平方米(用地性质为国有出让，不包括公共配套用房)，层数不大于4层，一层层高不小于4.99米，二层及以上层高不小于3.8米(如涉及规划条件限制或涉及相关规范征得甲方同意后可适当调整)，由乙方负责设计、建设和移交。回购商业用房具体位置由甲方和乙方根据规划情况共同协商决定，甲方可优先选择。
(1)安置房回购总建筑面积不少于15000平方米，回购的房屋原则上以幢为单位，具体由甲方与乙方根据规划情况共同协商确定，甲方可以优先选择。
(2)安置房的套型：A型(建筑面积60平方米)85套，B型(建筑面积80平方米)17套，C型(建筑面积100平方米)17套，D型(建筑面积120平方米)34套，E型(建筑面积140平方米)17套，以上五种户型具体套数可作适当调整，每套建筑面积不小于上述各自户型的建筑面积，层高不得小于2.9米。
1、甲方要求回购的商业用房建筑面积为6800平方米，按实际建筑面积8000元/平方米与乙方结算，如乙方提供的商业用房由于规划不可分割原因实际建筑面积大于本协议要求的回购商业面积，超出部分也按8000元/平方米结算。对应配置的机动车停车位、非机动车停车位和公共配套用房均无偿移交给甲方;所有建筑面积以房产发证机关核定的实测面积为准。
2、甲方要求回购的安置房建筑面积为15000平方米，按财政审核的建设工程成本价结算，如乙方提供的安置房由于规划不可分割原因实际建筑面积大于本协议要求的回购安置面积，超出部分也按财政审核的建设工程成本价结算。按规划配置的地上停车位、人防面积、非机动车停车位和公共配套用房均无偿交付给甲方;非人防机动车停车位，按照80000元/个回购，所有建筑面积以房产发证机关核定的实测面积为准。
回购用房建筑风格、立面、设备、材料、小区配套设施、景观环艺需与整个区块统一标准，且必须预留隔油池等设施。回购商业用房的建设工程质量必须严格保证，工程竣工验收质量必须达到合格。建设质量的保修、保养与维护等按国家规定的要求由乙方负责，甲方有权对回购房屋工程和市政配套设施等建设实施全过程监督。
动工及竣工时间：土地交付之日起12个月内开工，自开工之日起36个月内竣工。
建设项目规划条件及及开发建设协议：详见台自然资规条号号及《黄岩区东城街道站西大道东侧地块回购协议书》。
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