探索“鸥汀模式”破解村镇“工改工”掣肘
产业振兴是百县千镇万村高质量发展工程的重中之重。龙湖区鸥汀街道发挥敢闯敢干、创新创造的特区精神，立足破解村镇一级工业经济发展难点，在土地流转上大胆破题，通过社区提供集体建设用地使用权作价出资、街道申请专项债券资金投入、定向合作打造村镇级工业园区，积极探索。
“工改工”新路子，有效解决农村集体用地零散出租、集体经济收益不高、土地利用效率较低等问题。“鸥汀模式”的“工改工”项目，也成为我市首个“街道出资、社区出地”模式合作的“工改工”项目，被市贯彻落实“百县千镇万村高质量发展工程”指挥部办公室进行推广。
映入眼帘的这片空地就是“鸥汀模式”工改工项目，这片建设用地属于龙湖区鸥汀街道蔡社经联社，共有37亩，原来一直处在零散出租或者荒废状态，社区集体几乎零收益。街道经过调查发现，该地块地理位置优越，具备良好的便利的交通条件。但为何一直难以得到良好的发展呢？在农村社区一级实施“工改工”究竟难在哪里？
究其原因，首先是征地难。乡村地区往往土地产权复杂，土地流转流程繁琐，且大量土地零散分布，不利于集约发展。其次是资金难。越是落后越需要工改工改造的地区，集体收入往往越低，而如果将土地出让以赚取出让金，则无疑是杀鸡取卵，无法支持集体经济进一步发展壮大。第三是主体难。传统的改造模式，需要引进企业作为改造主体，不但需要承担企业经营风险，而且企业也更青睐投资中心城区改造项目。龙湖区鸥汀街道党工委副书记杨坤标说，为改变这一状态，他们突破了几个难点：头部个是突破了一个用地的难点。传统的一个土地收储模式，不仅手续非常繁琐，而且流程也非常长。同时村集体的一个土地，都是处于种分散的状态。现在通过这种鸥汀模式，是通过一种集约集合的形式，进行整体连片的开发，有利于土地资源的一个高效的利用。第二个是突破了一个资金的难题。因为村集体一般经济实力都有限，要进行一个高标准的一个园区的开发，还是存在一定的难度，我们通过引入专项资金的一个支持，提高了一个资金的利用效率，同时也可以使村集体有一个长期稳定的、可持续的一个收益。第三，就是实现了一个改造主体难题的一个突破。因为传统的改造模式，可能都是会以企业作为一个改造的主体，中间就可能会承担一定的风险，现在是通过政府主导的这种形式来开发，对于整个开发过程，就可以更加平稳有序的进行。
鸥汀街道大胆创新，采取“街道出资居委出地”合作模式，即街道申请专项债券资金投入，负责合作项目所涉及的费用；社区提供集体用地一定年限的使用权，根据第三方评估作价入股，定向合作打造村镇工业园区的“工改工”模式。使土地价值实现高增值提升，集体经济取得高利润收益，债券资金取得高标准回报。而且，这一模式也让土地所有权还一直掌握在村集体手中，让村民吃了一颗定心丸。龙湖区鸥汀街道党工委副书记杨坤标说，通过这种街道出资、社区出地、合作定向进行工改工的这种鸥汀模式，实现了四个高：头部个是土地资源的一个高效利用，相当于把以前一些分散、零散的一个土地资源，进行了一个集约的开发。第二是实现一个园区建设的一个高标准，因为有了一定的资金量的支持，还有一定的一个土地规模，可以高标准的建设一些通用产房、现代物流园区，可以满足更好的一个优质企业入驻的一个需求。第三是实现了集体收入的一个持续高收益，通过每年的一个收益分成，村集体可以持续稳定地获得一定的一个资金的一个收入，也为集体经济的壮大，还有集体的发展提供了一个坚定的基础。第四是实现的这个债券资金的一个高回报，因为通过项目一个收益率的测算，我们是达到了6.8%，是可以在偿还那个债券资金的本金还有利息的情况下，取得一定的高的一个收益回报。
蔡社地块由原来只能低效零散出租的集体用地，变为统一建设的高标准现代化村镇工业集聚区，根据第三方评估，鸥汀街道投入资金占比80%，蔡社社区集体土地作价占比20%，项目建成后，街道和社区各分得一定比例的建筑物面积。建设的高标准现代化村镇工业集聚区，扣除专项债本金和应付利息后，预计年投资利润率约6.8%，财务收益率为7.3%，集体经济每年收益500多万元，不仅能提供就业机会，增加集体收入，还能实现产业集聚发展。对此，龙湖区鸥汀街道蔡社社区党委书记、居委会主任蔡仕乾充满期待。他说，这个“工改工”的项目让大家看到了机会，村民们也希望这个合作方式方案能尽快落地，早日盘活这片土地，早点实现收益。
“鸥汀模式”突破传统零星收储土地的做法，破解了农村低效用地的掣肘，充分发挥街道属地主导作用，统筹辖区土地资源，打造新型工业集聚区，走出“工改工”新路子，助力我市走“工业立市、产业强市”道路。
目前，这片土地已完成“三清三拆”和土地整理，以及周边道路建设，街道正抓紧推进项目落地建设，尽快发挥示范和经济效应。龙湖区鸥汀街道党工委副书记杨坤标表示，接下来，街道将重点加快推进项目的一个落地建设，目前正在加紧推进项目的一个前期工作，争取在今年第三季度，项目可以落地建设，园区落地建设。同时，加快谋划招商引资，通过吸引万吉工业园区、优质优势企业的一个上下游产业的入驻，以及吸引鸥汀片区优质企业的入驻，实现一个产业的集聚，还有一个产业链的一个补强还有扩充。此外，将继续深入探索“鸥汀模式“的实践，通过探索相邻社区、相邻街道，乃至国有及集体土地的连片统一开发利用，为汕头市的工业立市、产业强市”，提供空间保障。
原标题：《探索“鸥汀模式” ，破解村镇“工改工”掣肘》
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